Case study 11 Березня 2026

Sprzedaż apartamentu, Rydygiera, Żoliborz

W segmencie premium szybkość sprzedaży często wynika z trafnej oceny wartości, właściwego poprowadzenia procesu i spotkania z klientem, który rozumie, za co naprawdę płaci. Tak było przy sprzedaży apartamentu przy ul. Rydygiera 11 na Żoliborzu, prowadzonej przez CEO Małycha Agency, Dawida Małychę. To była transakcja, która zamknęła się po pierwszym dniu otwartym, we współpracy z inną agencją. Przy cenie ofertowej 3 599 000 zł i bardzo ambitnym poziomie oczekiwań właściciela nie chodziło jednak o szybkie działanie dla samej szybkości. Chodziło o to, by dobrze odczytać potencjał tej nieruchomości i znaleźć kupującego, dla którego jej wartość będzie oczywista.

Nieruchomość, której nie dało się ocenić wyłącznie przez metraż

Apartament miał ponad 100 mkw i oferował cztery pokoje w bardzo funkcjonalnym układzie oraz wysoki standard wykończenia. Znajdował się na ostatnim piętrze i był jedynym mieszkaniem na tej kondygnacji. W praktyce oznaczało to pełną prywatność oraz ciszę — cechy, które w gęstej zabudowie miejskiej są niezwykle rzadkie. Dookoła apartamentu rozciągał się około 40-metrowy taras okalający mieszkanie, a salon z ponad trzymetrową wysokością i szeroką galerią okien oferował południowo-zachodnią ekspozycję i bardzo dobre światło przez większą część dnia. Całość była po generalnym remoncie, wykonanym w wysokim standardzie, dzięki czemu nieruchomość oferowała gotowy do zamieszkania produkt w segmencie premium.

Ambitna cena ma sens tylko wtedy, gdy stoi za nią dobry argument

Cena ofertowa 3 599 000 zł była ambitna. I właśnie dlatego cały proces wymagał dużej precyzji. W nieruchomościach premium rynek bardzo szybko oddziela cenę życzeniową od ceny uzasadnionej. Tutaj uzasadnienie było realne: standard wykończenia, skala prywatności, jakość światła, układ apartamentu i charakter samej inwestycji tworzyły ofertę, która miała wewnętrzną spójność. Jednocześnie w segmencie premium wycena nie zawsze opiera się wyłącznie na prostych porównaniach z innymi mieszkaniami w budynku — na przykład na tym samym piętrze czy piętro niżej.

Czasami pojawia się nieruchomość, która ma zestaw cech trudnych do powtórzenia: ostatnie piętro, brak sąsiadów na kondygnacji, duży taras okalający apartament, ponadstandardową wysokość pomieszczeń czy wyjątkową ekspozycję światła. Właśnie z takim przypadkiem mieliśmy do czynienia tutaj. Te elementy zostały bardzo precyzyjnie pokazane podczas prezentacji i spotkań z klientami. W praktyce oznaczało to nie tylko ustalenie ceny, ale także umiejętność jej uzasadnienia i obrony w rozmowach z kupującymi.

Efekt był jednoznaczny — według dostępnych aktów notarialnych sprzedaży apartament przy ul. Rydygiera został sprzedany w najwyższej cenie za metr kwadratowy w historii tego budynku. I właśnie to jest najciekawsze w tej historii: rekord nie był efektem „podkręcenia” ceny, tylko efektem właściwego odczytania wartości.

Współpraca między agencjami i jeden dobrze zaplanowany dzień

Ta sprzedaż domknęła się po pierwszym dniu otwartym, przy współpracy z inną agencją. To ważny detal, bo dobrze pokazuje, jak naprawdę działają skuteczne procesy w segmencie premium. Nieruchomość była komunikowana w formule off-market.

Informacja o niej została skierowana zarówno do klientów Małycha Agency, jak i do wybranych agentów poprzez systemy współpracy między agencjami. Cały proces prezentacji został skumulowany w jednym dniu, co pozwoliło stworzyć klarowny kontekst decyzyjny dla kupujących. Jeden z klientów po obejrzeniu apartamentu potrzebował kilku dni na podjęcie decyzji, po czym złożył ofertę zakupu, która została zaakceptowana przez właściciela.

Nie zawsze wygrywa ten, kto mówi najgłośniej o ofercie. Często wygrywa ten, kto potrafi stworzyć warunki do dobrej decyzji: pokazać nieruchomość we właściwym kontekście i dopuścić do współpracy tam, gdzie ma ona sens dla klienta.

Klient szukał na Mokotowie. Kupił na Żoliborzu.

Najciekawsza lekcja z tej transakcji dotyczy jednak samego kupującego. Klient początkowo szukał nieruchomości w innej dzielnicy — na Mokotowie. To tam wyobrażał sobie swój przyszły adres. Ostatecznie zdecydował się jednak na Żoliborz. Nie dlatego, że zmienił listę wymagań, ale dlatego, że zobaczył nieruchomość i zakochał się we wnętrzu. To dobry przykład czegoś, co w praktyce sprzedaży nieruchomości premium powtarza się częściej, niż mogłoby się wydawać: klienci zaczynają od mapy miasta, ale finalnie kupują styl życia. A ten nie zawsze znajduje się dokładnie tam, gdzie planowali.

Co naprawdę pokazuje ta sprzedaż?

To case study pokazuje, że wyjątkowa nieruchomość, ambitnie wyceniona, potrzebuje procesu, który jest równie dopracowany jak sam produkt. Potrzebuje trafnej oceny wartości, umiejętnego poprowadzenia prezentacji, otwartości na współpracę i zrozumienia, że decyzja zakupowa w tym segmencie rzadko bywa w pełni linearna. Apartament przy ul. Rydygiera znalazł nabywcę po pierwszym dniu otwartym i został sprzedany w rekordowej cenie za metr kwadratowy w budynku.

Nie dlatego, że rynek zareagował impulsywnie. Dlatego, że w tej transakcji cały proces był spójny i przemyślany. Jednocześnie warto podkreślić jeszcze jeden element tej historii. Dzięki formule sprzedaży off-market i współpracy między agencjami udało się stworzyć sytuację, w której kupujący mógł poznać i nabyć wyjątkową nieruchomość poza klasycznym, szeroko komunikowanym rynkiem.

W segmencie nieruchomości premium nie zawsze chodzi wyłącznie o cenę. Wyjątkowe nieruchomości często osiągają swoje indywidualne wartości — i jest to naturalne dla rynku, na którym kluczowe znaczenie mają unikalność, jakość i emocja decyzji. Cieszymy się jednak szczególnie z tego, że w tej transakcji udało się spełnić oczekiwania obu stron. Sprzedający chciał sprzedać nieruchomość ambitnie i znaleźć dla niej właściwego nabywcę. Kupujący szukał miejsca wyjątkowego — apartamentu, który będzie dla niego domem na wiele lat. I właśnie to udało się w tym procesie osiągnąć.