Umowa przyrzeczona

Umowa przyrzeczona jest kolejnym krokiem po zawarciu umowy przedwstępnej. Często zwana jest umową docelową lub ostateczną. Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości zawierana jest w formie aktu notarialnego. Akt notarialny stanowi poświadczenie,  że zainteresowane strony zobowiązują się do określonych czynności. W tym przypadku  do przeniesienia prawa własności.

Jeśli doszedłeś do wniosku, że potrzeba stabilizacji jest w chwili obecnej twoim największym priorytetem, potrzebujesz kilku wskazówek, które pozwolą ci przejść ten proces w spokoju i pewności podejmowanych decyzji. Wyobraź sobie, że znalazłeś mieszkanie, o którym zawsze marzyłeś! Jesteś szczęśliwy, rozpiera Cię duma. Wiesz, że złapałeś kota w worku. Musisz teraz zrobić wszystko, aby zabezpieczyć swoje interesy. Jeśli chcesz mieć pewność, że sprzedający nie zmieni zdania, lub co gorsza nie sprzeda komuś innemu twojego wymarzonego lokum, powinieneś podpisać umowę przedwstępną.

Mój dzisiejszy artykuł będzie oscylował wokół wszystkich procedur związanych z podpisaniem umowy przyrzeczenia. Skupię się na:

• Charakterystyce umowy przyrzeczonej; 
• Omówię czym jest umowa przyrzeczona?
• Wskaż różnice pomiędzy umową przyrzeczenia  a przyrzeczoną;
• Omówię termin zawarcia umowy przyrzeczonej;
•  Skupię się na tym, jakie są konsekwencje uchylania się od  zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.
• Wskażę  koszty umowy  przyrzeczonej .

Co to jest umowa przedwstępna?

Jeśli znalazłeś swoje  wymarzone mieszkanie, musisz rozpocząć wszystkie procedury, które pomogą ci w pomyślnym sfinalizowaniu transakcji. Zacznijmy od tego, że umowa przedwstępna w najlepszy sposób zabezpiecza interesy stron – sprzedającego i kupującego.  Ma ona na celu zobowiązanie obu stron transakcji do konkretnych  zobowiązań. Czasami określana jest również jako umowa gwarancyjna, rzutująca na dalsze kroki, które  będą podejmowane  w przyszłości. Jest to również umowa definitywna. Co to oznacza? Otóż wyjaśniam. Jeśli w toku transakcji okaże się, że jedna ze stron nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej, to druga strona może wystąpić o odszkodowanie.  Ma też prawo do sądowego dochodzenia do jej zawarcia. 

W jakim celu zawieramy umowę przedwstępną?

Otóż wyjaśniam. Po pierwsze, jest to rodzaj dokumentu, który daje pewność obu stronom, że zrealizują swoje zamierzenia, a w określonym terminie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej. Spisuje się ją zazwyczaj rozpoczynając transakcję kupna nieruchomości. Jest pewnym gwarantem, rodzajem zabezpieczenia dla obu stron. Dla kupującego, który zyskuje pewność, że sprzedający nie rezygnuje z transakcji. Również dla sprzedającego, który zyskuje pewność, że nabywca rzeczywiście doprowadzić transakcję do końca.

Umowa przedwstępna, a umowa przyrzeczona – co musisz wiedzieć?

Umowa przedwstępna różni się od umowy przyrzeczonej przede wszystkim tym, że jest to rodzaj umowy cywilno-prawnej, która może, ale nie musi być sporządzona w obecności notariusza.  Nie pociąga za sobą w ten sposób żadnych  kosztów dodatkowych. Umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną. Oczywiście istnieje możliwość, że obie strony umieszczą w niej dodatkowe zastrzeżenia. Nie wykonanie takiego dodatkowego zastrzeżenia umownego jest niewykonaniem umowy przedwstępnej, uzasadniającym skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy czy jej rozwiązania. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Konsekwencje wynikające z zawarcia takiej umowy związane są z formą jej zawarcia. Jeśli była to forma ustna bądź pisemna ale bez udziału notariusza,  strony, która odmawia przystąpienia do umowy przyrzeczonej, nie można prawnie zmusić do jej zawarcia. Strona ta zobowiązana jest jedynie do naprawienia szkody. Pamiętaj! Podpisując umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, w momencie, w którym dojdzie do jakiejkolwiek nieprawidłowości, nabywca ma możliwość domagać się sprawiedliwości przed sądem. Warto pamiętać również, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości umowy przyrzekania, która taki cel będzie realizować.

Uchylenie się od podpisania umowy przyrzeczenia

Według Kodeksu Cywilnego „Art. 390. [Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej]

• 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
• 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej”

Charakterystyka umowy przyrzeczonej

Umowa przyrzeczenia natomiast musi mieć pod rygorem nieważności zachowaną formę aktu notarialnego (art. 158 kc). Dodatkowo muszą być w niej zawarte wszystkie informacje z umowy przyrzeczonej. Oczywiście są to informacje kluczowe: cena, rozliczenia, daty przekazania nieruchomości itp. Warto jednak pamiętać, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przyrzeczenia, nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej (zwanej niekiedy umową ostateczną, główną), nie można żądać jej zawarcia.

Na czym polega umowa przyrzeczona?

Umowa przyrzeczona jest następstwem umowy przedwstępnej, która ma charakter gwarancyjny i stanowi zabezpieczenie interesów obu stron. W jej wyniku następuje przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Muszę podkreślić również, że jest to bezpieczniejsza alternatywa niż umowa przedwstępna. Zasadniczą różnicą między oba umowami, jest fakt, iż warunkiem podpisania  umowy przyrzeczonej jest podpisanie jej  koniecznie w obecności notariusza. Jego rolą jest  dokładne prześledzenie stanu prawnego mieszkania. Daje ci to gwarancję, iż nie kupisz lokalu, do którego roszczenia mają osoby  trzecie. Notariusz sprawdza również czy lokal nie jest zadłużony lub nie jest przedmiotem egzekucji komorniczej.

W jakim terminie należy podpisać umowę przyrzeczoną?

Trzeba zaznaczyć, iż nie zawsze termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest obligatoryjnym składnikiem umowy przedwstępnej. Osobiście uważam, że  jasne określenie go pomaga rozstrzygnąć ewentualne sporne sytuacje.  Jeśli termin jest określony pociąga on za sobą wymagalność roszczeń. Wiąże się to z tym, iż pokrzywdzona strona transakcji ma prawo żądania od drugiej strony spełnienia określonego świadczenia.  Co jednak zrobić, jeśli z różnych względów strony pominęły ten punkt w umowie przedwstępnej?  Pamiętaj, że według art. 389 par. 2 Kodeksu cywilnego strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może w ciągu 1 roku wyznaczyć termin jej zawarcia. Wygaśnie ono po upływie roku. Wtedy też przedawnieniu ulegają wszystkie żądania strony przeciwnej. 

Co musi zawierać umowa przyrzeczona?

Zacznijmy od tego, co na ten temat mówi Kodeks Cywilny.  A stanowi on, że „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. Co to oznacza dla nas? Przede wszystkim to, że zapisy z umowy przedwstępnej powinny się znaleźć w umowie przyrzeczonej.

Co jeszcze musi zawierać umowa przyrzeczona?

• dane osobowe stron transakcji – imiona, nazwiska, daty urodzenia, adresy, numery dowodów tożsamości;
• odpis z księgi wieczystej
• dokumenty wspólne dla wszystkich rodzajów własności:
• dokumenty potwierdzające prawa sprzedającego do nieruchomości,
• zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców,
• zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn,
• dokumenty z banku, w którym sprzedający posiada kredyt, na sprzedawaną nieruchomość, o wysokości salda do spłaty
  

  Umowa przyrzeczona – koszty

Przepisy nie regulują, kto pokrywa koszty umowy przyrzeczonej. Czyli tak naprawdę, kto jest zobowiązany do pokrycia kosztów związanych ze sprzedażą mieszkania. Myślę tu zarówno o kosztach notarialnych jak i  wszystkich opłatach sądowych. Przyjmuje się, że zazwyczaj Zwyczajowo uważa się, że to kupujący pokrywa koszty związane z zawarciem aktu notarialnego. Inaczej jest tylko w sytuacji kupna mieszkania od dewelopera. Wtedy podatek płaci właśnie deweloper. chyba że umowa dotyczy sprzedaży lokalu z rynku pierwotnego – w takiej sytuacji podatek od czynności cywilnoprawnych płaci deweloper.

Artykuł został napisany przez naszego Foundera – Dawida Małycha w 2021 roku

Małycha Agency – Podpisujemy się pod tym, co robimy

Z pasji do nieruchomości i doświadczenia w finansach oferujemy pełne wsparcie: od wyboru wymarzonego domu, przez zakup nieruchomości inwestycyjnych i organizację finansowania, po zarządzanie wynajmem. Dostarczamy analizy, doradzamy i dbamy o każdy szczegół, by Twoje cele na rynku nieruchomości stały się rzeczywistością.

Twoje potrzeby. Nasza misja. Rezultaty, które wyprzedzają oczekiwania.