- \n
- co to jest umowa deweloperska?<\/li>\n\n\n\n
- umowa z deweloperem \u2013 rodzaje<\/li>\n\n\n\n
- co zawiera umowa z deweloperem? opis, metra\u017c, przynale\u017cno\u015bci, standard wyko\u0144czenia, promesa)<\/li>\n\n\n\n
- umowa deweloperska \u2013 na co zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119?<\/li>\n\n\n\n
- umowa deweloperska \u2013 wykaz kar umownych<\/li>\n\n\n\n
- dlaczego warto sprawdzi\u0107 umow\u0119 dewelopersk\u0105?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Co zawiera umowa deweloperska?<\/h2>\n\n\n\n
Po pierwsze i najwa\u017cniejsze, umowa deweloperska zawiera wskaz\u00f3wki dotycz\u0105ce sporz\u0105dzenia umowy pomi\u0119dzy nabywc\u0105 a deweloperem. Umowa deweloperska powinna by\u0107 podpisana w formie aktu notarialnego<\/strong> i musi by\u0107 ca\u0142kowicie transparentna dla obu stron. Ten dokument powinien zawiera\u0107 postanowienia o charakterze informacyjnym oraz normatywnym. W art. 22 ustawy wymienione zosta\u0142y najwa\u017cniejsze informacje, kt\u00f3re musz\u0105 znale\u017a\u0107 si\u0119 w umowie, mi\u0119dzy innymi: dok\u0142adne dane obu stron umowy, harmonogram prac budowlanych, harmonogram p\u0142atno\u015bci, istotne cechy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego<\/strong>, b\u0119d\u0105cego przedmiotem umowy, warunki i konsekwencje odst\u0105pienia od umowy oraz zasady odbioru lokalu.<\/p>\n\n\n\n
Efektem ko\u0144cowym podpisania umowy deweloperskiej jest to, \u017ce sprzedaj\u0105cy (deweloper) zobowi\u0105zuje si\u0119 do wybudowania mieszkania lub domu i przeniesienia na nieruchomo\u015b\u0107 prawa w\u0142asno\u015bci klienta, a ten z kolei zobowi\u0105zuje si\u0119 do zap\u0142aty na rzecz dewelopera. Koszt umowy deweloperskiej zale\u017cy przede wszystkim od warto\u015bci nieruchomo\u015bci<\/strong>, poniewa\u017c to na jej podstawie notariusz nalicza taks\u0119 notarialn\u0105. Na ko\u0144cow\u0105 cen\u0119 wp\u0142ywaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c dodatkowe op\u0142aty \u2013 m.in. za wypisy aktu notarialnego i wpisy do ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\n\n\n\n
\n\n \n\n\/ \u041a\u041e\u041d\u0422\u0410\u041a\u0422\u041d\u0410 \u0424\u041e\u0420\u041c\u0410<\/p>\n
\u0412\u0438 \u0445\u043e\u0447\u0435\u0442\u0435 \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0442\u0438, \u043a\u0443\u043f\u0438\u0442\u0438 \u0447\u0438 \u043e\u0440\u0435\u043d\u0434\u0443\u0432\u0430\u0442\u0438 \u043d\u0435\u0440\u0443\u0445\u043e\u043c\u0456\u0441\u0442\u044c?<\/h2>\n
\u0417\u0430\u043f\u043e\u0432\u043d\u0456\u0442\u044c \u0444\u043e\u0440\u043c\u0443 \u0442\u0430 \u0434\u0456\u0437\u043d\u0430\u0439\u0442\u0435\u0441\u044f, \u044f\u043a \u043c\u0438 \u043c\u043e\u0436\u0435\u043c\u043e \u0412\u0430\u043c \u0434\u043e\u043f\u043e\u043c\u043e\u0433\u0442\u0438.<\/p>\n <\/div>\n
\n![\"Ma\u0142ycha](\"https:\/\/malycha.agency\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Mask-group-4.jpg\")
<\/div>\n <\/div>\n\n \n \n\n \u041e\u0411\u0415\u0420\u0406\u0422\u042c \u0422\u0415\u041c\u0423 \u041f\u041e\u0412\u0406\u0414\u041e\u041c\u041b\u0415\u041d\u041d\u042f<\/h3>\n
\n\u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n
\u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n
\u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n
\u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n\n <\/multiple-form>\n <\/div>\n\n<\/section>\n\n\n\n
Co to jest rachunek powierniczy?<\/h2>\n\n\n\n
Ustawa deweloperska w rozdziale 2. art.5, reguluje i r\u00f3wnocze\u015bnie uspokaja przysz\u0142ych nabywc\u00f3w nieruchomo\u015bci, co do bezpiecze\u0144stwa wp\u0142aconych przez nich pieni\u0119dzy, wprowadzaj\u0105c mieszkaniowy rachunek powierniczy<\/strong>. \u015arodki wp\u0142acane przez nabywc\u0119 nieruchomo\u015bci w przysz\u0142o\u015bci trafi\u0105 do dewelopera poprzez dwa sposoby. Pierwsze rozwi\u0105zanie to zaspokojenie roszcze\u0144 dewelopera w ca\u0142o\u015bci po uko\u0144czeniu inwestycji (na zamkni\u0119ty mieszkaniowy rachunek powierniczy). Drugie rozwi\u0105zanie to wyp\u0142ata w transzach po zako\u0144czeniu kolejnych etap\u00f3w inwestycji (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy).<\/p>\n\n\n\n
Bank, kt\u00f3ry obs\u0142uguje mieszkaniowy rachunek powierniczy, ewidencjonuje wp\u0142aty i wyp\u0142aty odr\u0119bnie dla ka\u017cdego nabywcy. Prawo wypowiedzenia umowy przys\u0142uguje wy\u0142\u0105cznie bankowi<\/strong> \u2013 je\u015bli s\u0105 ku temu wa\u017cne powody.<\/p>\n\n\n\n
Z moich obserwacji wynika, \u017ce zazwyczaj deweloperzy prowadz\u0105 otwarty rachunek powierniczy. Uwa\u017cam, \u017ce jest to opcja mniej bezpieczna dla nabywcy.<\/p>\n\n\n\n
Jakie typy rachunk\u00f3w powierniczych reguluje ustawa deweloperska?<\/h2>\n\n\n\n
Ustawa deweloperska, art. 10 i 11, zak\u0142ada utworzenie dwa rodzaje rachunk\u00f3w powierniczych:<\/p>\n\n\n\n
Zamkni\u0119ty mieszkaniowy rachunek powierniczy \u2013 czyli nale\u017c\u0105cy do dewelopera rachunek powierniczy. Wyp\u0142ata zdeponowanych \u015brodk\u00f3w nast\u0119puje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywc\u0119 prawa w\u0142asno\u015bci. Bank podejmuje decyzj\u0119 o wyp\u0142acie deweloperowi \u015brodk\u00f3w pieni\u0119\u017cnych<\/strong>, kt\u00f3re nabywca wp\u0142aci\u0142 na zamkni\u0119ty mieszkaniowy rachunek powierniczy, dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenosz\u0105cej na nabywc\u0119 prawo w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy \u2013 czyli rachunek, kt\u00f3ry nale\u017cy do dewelopera w rozumieniu przepis\u00f3w ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r., a kt\u00f3ry s\u0142u\u017cy do gromadzenia \u015brodk\u00f3w pieni\u0119\u017cnych, kt\u00f3re wp\u0142aca nabywca. Cele wp\u0142at s\u0105 okre\u015blone w umowie deweloperskiej. Wyp\u0142ata \u015brodk\u00f3w uzale\u017cniona jest od harmonogramu przedsi\u0119wzi\u0119cia deweloperskiego<\/strong>, kt\u00f3ry okre\u015bla umowa. Bank wyp\u0142aca deweloperowi \u015brodki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zako\u0144czenia danego etapu realizacji przedsi\u0119wzi\u0119cia deweloperskiego.<\/p>\n\n\n\n
Wszystkie koszty zwi\u0105zane z rachunkami powierniczymi zawsze spoczywaj\u0105 po stronie dewelopera. Deweloper otrzymuje pieni\u0105dze, kt\u00f3re wp\u0142aci\u0142 nabywca na dwa sposoby. Po pierwsze w ca\u0142o\u015bci po uko\u0144czeniu inwestycji (zamkni\u0119ty rachunek powierniczy), lub w transzach uzale\u017cnionych od przebiegu kolejnych etap\u00f3w inwestycji.<\/p>\n\n\n\n
Deweloper a prospekt informacyjny<\/h2>\n\n\n\n
Prospekt, jest to dokument, kt\u00f3ry obejmuje w swojej tre\u015bci najwa\u017cniejsze informacje o deweloperze. S\u0105 one zwi\u0105zane z jego do\u015bwiadczeniami na rynku nieruchomo\u015bci. W rodz. 5, art 18 Umowy deweloperskiej zosta\u0142y opisane obowi\u0105zki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej<\/strong>. Deweloper jest zobowi\u0105zany do dostarczenia prospektu informacyjnego, kt\u00f3ry umo\u017cliwi analiz\u0119 najistotniejszych h punkt\u00f3w umowy deweloperskiej.<\/p>\n\n\n\n
Prospekt informacyjny jest za\u0142\u0105cznikiem do Ustawy deweloperskiej. To w nim musz\u0105 by\u0107 zamieszczone istotne informacje, chocia\u017cby takie jak: graniczny termin, w kt\u00f3rym nast\u0105pi przeniesienie prawa w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci. Deweloper musi nieodp\u0142atnie dostarczy\u0107 go na trwa\u0142ym no\u015bniku informacji. Wa\u017cne! Zacznijmy od tego, \u017ce tre\u015b\u0107 prospektu i umowy nie mog\u0105 si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0107<\/strong>, a deweloper przed podpisaniem umowy deweloperskiej ma obowi\u0105zek poinformowa\u0107 nabywc\u0119 o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie.<\/p>\n\n\n\n
Co powinien zawiera\u0107 prospekt informacyjny?<\/h2>\n\n\n\n
Sk\u0142ada si\u0119 z dw\u00f3ch cz\u0119\u015bci: og\u00f3lnej i indywidualnej. Cz\u0119\u015b\u0107 og\u00f3lna prospektu musi by\u0107 to\u017csama dla ca\u0142ego przedsi\u0119wzi\u0119cia deweloperskiego. To tutaj znajdziemy informacje dotycz\u0105ce chocia\u017cby na temat planowanych inwestycji w promieniu 1 km<\/strong>. Natomiast w cz\u0119\u015bci indywidualnej prospektu mo\u017cesz znale\u017a\u0107 informacje dotycz\u0105ce ceny nieruchomo\u015bci, opisu nieruchomo\u015bci czy jej usytuowania.<\/p>\n\n\n\n
Ile czasu trwa umowa deweloperska?<\/h2>\n\n\n\n
Odst\u0119p pomi\u0119dzy umow\u0105 dewelopersk\u0105, a przyrzeczon\u0105 wynosi nawet ok. 1-2 lata (okres realizacji inwestycji)<\/strong>. Jednocze\u015bnie umowa deweloperska zobowi\u0105zuje nabywc\u0119 do dokonywania p\u0142atno\u015bci na poczet ceny, chocia\u017c prawo w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci przejdzie na nabywc\u0119 dopiero z chwil\u0105 zawarcia umowy przyrzeczonej. Poni\u017cej opisujemy formalne etapy wsp\u00f3\u0142pracy z deweloperem poprzez podpisanie r\u00f3\u017cnego rodzaju dokument\u00f3w \u2013 umowa deweloperska jest jednym z takich etap\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n
Umowa rezerwacyjna<\/h2>\n\n\n\n
Ta umowa ma na celu weryfikacj\u0119, czy inwestycja spotyka si\u0119 z zainteresowaniem klient\u00f3w, pomaga w podj\u0119ciu decyzji o zakresie realizowanej inwestycji i zaplanowaniu poszczeg\u00f3lnych etap\u00f3w budowy. To doskona\u0142e narz\u0119dzie w pracy deweloper\u00f3w pozwalaj\u0105ce im na przyci\u0105ganie klient\u00f3w<\/strong> i wi\u0105zanie ich z oferowan\u0105 inwestycj\u0105. Istotnym elementem tej umowy jest wnoszona przez potencjalnego nabywc\u0119 op\u0142aty rezerwacyjnej, kt\u00f3r\u0105 mo\u017cna uzna\u0107 za pewnego rodzaju kaucj\u0119.<\/p>\n\n\n\n
Tego typu umowa nie jest standardem na rynku deweloperskim, stosuj\u0105 j\u0105 zazwyczaj mniejsi gracze lub du\u017ce podmioty w sytuacjach, kiedy bardzo zale\u017cy im na zwi\u0105zaniu klienta z ich firm\u0105<\/strong>. Mo\u017ce to by\u0107 przyk\u0142ad mniej atrakcyjnego mieszkania, zako\u0144czenia inwestycji lub wyprzeda\u017cy stok\u00f3w mieszkaniowych (nieruchomo\u015bci z r\u00f3\u017cnych inwestycji, jakie nie sprzeda\u0142y si\u0119 w pierwszym okresie sprzeda\u017cy danej inwestycji).<\/p>\n\n\n\n
Umowa przedwst\u0119pna<\/h2>\n\n\n\n
Umowa przedwst\u0119pna jest krokiem, kt\u00f3ry ma prowadzi\u0107 do zawarcia umowy ostatecznej, przenosz\u0105cej prawo w\u0142asno\u015b\u0107 na nabywc\u0119. Podpisuje si\u0119 j\u0105 u notariusza, a jej forma zale\u017cy od dewelopera<\/strong>, dlatego zawsze podpowiadamy naszym klientom, aby weryfikowa\u0107 jej zapisy. O tym, co dok\u0142adnie powinno si\u0119 w niej znale\u017a\u0107, napiszemy poni\u017cej.<\/p>\n\n\n\n
Umowa ostateczna przyrzeczona<\/h2>\n\n\n\n
Po pierwsze, umowa ostateczna przyrzeczona jest zawsze zawierana w formie aktu notarialnego. Podstaw\u0105 tej umowy jest umowa przedwst\u0119pna, z kt\u00f3rej wynikaj\u0105 wszystkie zawarte ustalenia i warunki wynegocjowane przez strony. W umowie tej te\u017c mo\u017cna dokona\u0107 zmiany zapis\u00f3w pod warunkiem wyra\u017cenia zgody przez wszystkie zainteresowane strony. Umowa ta reguluje wszystkie wcze\u015bniej wynegocjowane warunki umowy<\/strong> takie jak; cena, spos\u00f3b zap\u0142aty, harmonogram rozlicze\u0144, inne zobowi\u0105zania stron, pokrycie koszt\u00f3w, daty przekazania nieruchomo\u015bci, koszty przeniesienia w\u0142asno\u015bci itp.<\/p>\n\n\n\n
Umowa deweloperska: na co zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119? Elementy, kt\u00f3re powinien zawiera\u0107 dokument<\/h2>\n\n\n\n
- \n
- Okre\u015blenie stron, miejsce i data podpisania umowy deweloperskiej.<\/li>\n\n\n\n
- Cen\u0119 nabycia prawa.<\/li>\n\n\n\n
- Pe\u0142n\u0105 informacj\u0119 o nieruchomo\u015bci.<\/li>\n\n\n\n
- Okre\u015blenie po\u0142o\u017cenia oraz istotnych cech nieruchomo\u015bci.<\/li>\n\n\n\n
- Termin przeniesienia na nabywc\u0119.<\/li>\n\n\n\n
- Harmonogram i wysoko\u015b\u0107 wp\u0142at pieni\u0119\u017cnych przez nabywc\u0119 dla dewelopera.<\/li>\n\n\n\n
- Termin rozpocz\u0119cia i zako\u0144czenia prac budowlanych danego przedsi\u0119wzi\u0119cia deweloperskiego.<\/li>\n\n\n\n
- Okre\u015blenie warunk\u00f3w odst\u0105pienia od umowy tak\u017ce warunk\u00f3w zwrotu \u015brodk\u00f3w pieni\u0119\u017cnych wp\u0142aconych przez nabywc\u0119.<\/li>\n\n\n\n
- O\u015bwiadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z za\u0142\u0105cznikami i zapoznanie si\u0119 nabywcy z ich tre\u015bci\u0105.<\/li>\n\n\n\n
- Zobowi\u0105zanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodr\u0119bnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia praw w\u0142asno\u015bci oraz praw niezb\u0119dnych do korzystania z tego lokalu na nabywc\u0119 albo przeniesienia na nabywc\u0119 w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci gruntowej i w\u0142asno\u015bci domu jednorodzinnego stanowi\u0105cego odr\u0119bn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 lub przeniesienia u\u0142amkowej cz\u0119\u015bci w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci wraz z prawem do wy\u0142\u0105cznego korzystania z cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci s\u0142u\u017c\u0105cej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Kara umowna w umowie deweloperskiej<\/h2>\n\n\n\n
W pierwszej kolejno\u015bci nale\u017cy okre\u015bli\u0107, czym dok\u0142adnie jest kara umowna. Przyjmuje si\u0119, \u017ce ma ona funkcj\u0119 odszkodowawcz\u0105 na wypadek niewykonania lub nienale\u017cytego wykonania zobowi\u0105zania<\/strong>. Ustawa deweloperska reguluje, co musi znajdowa\u0107 si\u0119 w zapisach pomi\u0119dzy sprzedaj\u0105cym, a nabywc\u0105. Zawiera regulacje, kt\u00f3re przewiduj\u0105 odpowiedzialno\u015b\u0107 dewelopera za to, \u017ce nie dotrzyma przynajmniej jednego z tych termin\u00f3w. Takie zapisy uwzgl\u0119dniaj\u0105 stosowne kary umowne.<\/p>\n\n\n\n