Dlaczego warto i jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci?<\/strong><\/h2>\n\n\n\nDlaczego warto oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 mieszkania lub domu? Istnieje co najmniej kilka powod\u00f3w. Najwa\u017cniejszym s\u0105 oczywi\u015bcie pieni\u0105dze. Oszacowanie warto\u015bci nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 chcemy kupi\u0107 lub sprzeda\u0107 (dzia\u0142a to w obie strony) mo\u017ce pom\u00f3c oszcz\u0119dzi\u0107 du\u017co pieni\u0119dzy, a w przypadku sprzeda\u017cy zarobi\u0107 wi\u0119cej ni\u017c s\u0105dzili\u015bmy. Oszacowanie warto\u015bci lokalu, szczeg\u00f3lnie je\u015bli jest to nieruchomo\u015b\u0107 segmentu Premium, mo\u017ce otworzy\u0107 oczy na pewne jego walory, z kt\u00f3rych nie zdawali\u015bmy sobie sprawy.<\/p>\n\n\n\n
Jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci? Wi\u0119kszo\u015b\u0107 w\u0142a\u015bcicieli mieszka\u0144 lub os\u00f3b szukaj\u0105cych czego\u015b dla siebie nie ma wiedzy z zakresu rynku nieruchomo\u015bci. Nie rozumiej\u0105, kt\u00f3re aspekty zwi\u0105zane z lokalizacj\u0105, przeprowadzonymi remontami czy umiejscowieniem w budynku wp\u0142ywaj\u0105 na wy\u017csz\u0105 lub ni\u017csz\u0105 cen\u0119 rynkow\u0105. Dlatego przed wystawieniem lokalu na sprzeda\u017c lub podpisaniem umowy kupna warto wiedzie\u0107 jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. Rynek oferuje nam kilka metod, z kt\u00f3rych cz\u0119\u015b\u0107 jest darmowa (por\u00f3wnywanie cen z og\u0142osze\u0144 w Internecie), a cz\u0119\u015b\u0107 p\u0142atna (rzeczoznawca do wyceny mieszkania), a cz\u0119\u015b\u0107 wymaga wsp\u00f3\u0142pracy z ekspertami (wycena przez agenta nieruchomo\u015bci).<\/p>\n\n\n\n\n\n \n \n \/ \u041a\u041e\u041d\u0422\u0410\u041a\u0422\u041d\u0410 \u0424\u041e\u0420\u041c\u0410<\/p>\n
\u0412\u0438 \u0445\u043e\u0447\u0435\u0442\u0435 \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0442\u0438, \u043a\u0443\u043f\u0438\u0442\u0438 \u0447\u0438 \u043e\u0440\u0435\u043d\u0434\u0443\u0432\u0430\u0442\u0438 \u043d\u0435\u0440\u0443\u0445\u043e\u043c\u0456\u0441\u0442\u044c?<\/h2>\n
\u0417\u0430\u043f\u043e\u0432\u043d\u0456\u0442\u044c \u0444\u043e\u0440\u043c\u0443 \u0442\u0430 \u0434\u0456\u0437\u043d\u0430\u0439\u0442\u0435\u0441\u044f, \u044f\u043a \u043c\u0438 \u043c\u043e\u0436\u0435\u043c\u043e \u0412\u0430\u043c \u0434\u043e\u043f\u043e\u043c\u043e\u0433\u0442\u0438.<\/p>\n <\/div>\n
\n ![\"Ma\u0142ycha](\"https:\/\/malycha.agency\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Mask-group-4.jpg\")
<\/div>\n <\/div>\n\n \n \n \n \u041e\u0411\u0415\u0420\u0406\u0422\u042c \u0422\u0415\u041c\u0423 \u041f\u041e\u0412\u0406\u0414\u041e\u041c\u041b\u0415\u041d\u041d\u042f<\/h3>\n \n \n \u041f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0436 <\/button>\n \n \u041a\u0443\u043f\u0456\u0432\u043b\u044f <\/button>\n \n \u041e\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430 <\/button>\n \n \u0406\u043d\u0448\u0435 <\/button>\n <\/div>\n \n \u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n \n \u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n \n \u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n \n \u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n\n <\/multiple-form>\n <\/div>\n\n<\/section>\n\n\n\nMetody oszacowania warto\u015bci mieszkania lub domu<\/strong><\/h2>\n\n\n\nW tym akapicie przedstawimy Wam trzy r\u00f3\u017cne pomys\u0142y na wycen\u0119 Waszej nieruchomo\u015bci. Nie s\u0105 one r\u00f3wnowa\u017cne. Przedstawiamy je w pewnej gradacji, jak\u0105 mo\u017cna zastosowa\u0107. Osobi\u015bcie uwa\u017camy, \u017ce trzeci z nich b\u0119dzie najprawdopodobniej najbardziej skuteczny. Nie upieramy si\u0119, to tylko nasze do\u015bwiadczenia.<\/p>\n\n\n\n
Portale z og\u0142oszeniami o sprzeda\u017cy mieszkania<\/strong><\/h3>\n\n\n\nW Internecie dost\u0119pne s\u0105 dziesi\u0105tki portali og\u0142oszeniowych, na kt\u00f3rych ludzie zamieszczaj\u0105 anonse o ch\u0119ci sprzeda\u017cy mieszkania. To tu najcz\u0119\u015bciej kieruj\u0105 si\u0119 najpierw kupuj\u0105cy. Por\u00f3wnuj\u0105 dost\u0119pne na rynku oferty w interesuj\u0105cej lokalizacji lub segmencie odno\u015bnie powierzchni, stanu i ilo\u015bci pomieszcze\u0144, udogodnie\u0144 w postaci windy itd. W ten spos\u00f3b mo\u017cesz zweryfikowa\u0107 cen\u0119, za kt\u00f3r\u0105 planujesz wystawi\u0107 mieszkanie na sprzeda\u017c. Mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119, \u017ce inni podobne nieruchomo\u015bci wystawiaj\u0105 dro\u017cej lub taniej. Daje nam to pierwszy pogl\u0105d na sytuacj\u0119 na rynku.<\/p>\n\n\n\n
Jednocze\u015bnie trzeba mie\u0107 \u015bwiadomo\u015b\u0107, \u017ce ceny ofertowe (te podane w og\u0142oszeniach) s\u0105 przewa\u017cnie wy\u017csze, ni\u017c rzeczywiste ceny transakcyjne (rzeczywisty koszt zakupu). To zupe\u0142nie naturalne zjawisko. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 os\u00f3b sprzedaje nieruchomo\u015b\u0107, kt\u00f3ra jest ich jedynym maj\u0105tkiem. Dlatego staraj\u0105 si\u0119 na pocz\u0105tku sprawdzi\u0107 rynek. To oznacza, \u017ce pierwsze oferty cz\u0119sto s\u0105 przeszacowane od reali\u00f3w cen transakyjnych. Z naszego do\u015bwiadczenia wynika, \u017ce wielu w\u0142a\u015bcicieli mieszka\u0144 sprawdza najpierw, czy s\u0105 w stanie sami sprzeda\u0107 mieszkanie w cenie bardzo wysokiej. Je\u015bli to si\u0119 nie uda, wtedy zazwyczaj decyduj\u0105 si\u0119 na wsp\u00f3\u0142prac\u0119 z agencj\u0105 nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n
Rzeczoznawca maj\u0105tkowy<\/strong><\/h3>\n\n\n\nWynaj\u0119cie rzeczoznawcy do oszacowania warto\u015bci mieszkania to metoda wymagaj\u0105ca zainwestowania dodatkowych pieni\u0119dzy. Jego zatrudnienie jest niezb\u0119dne, je\u015bli warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci musi by\u0107 okre\u015blona pod k\u0105tem prawnym. To znaczy, je\u015bli ma by\u0107 przedmiotem spadku, darowizny lub zachowku. Rzeczoznawca potrzebny jest tak\u017ce, je\u015bli staramy si\u0119 o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub chcemy oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 lokalu na potrzeby ustanowienia b\u0105d\u017a zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci ma\u0142\u017ce\u0144skiej.<\/p>\n\n\n\n
Ciekawym w\u0105tkiem s\u0105 domy segmentu Premium zlokalizowane na tak zwanych starych rynkach typu: Saska K\u0119pa, Stary \u017boliborz, oraz Mokot\u00f3w. Bardzo cz\u0119sto zdarza si\u0119, \u017ce w dokumentach brakuje oficjalnej informacji na temat metra\u017cu. Wtedy te\u017c nale\u017cy wykona\u0107 inwentaryzacj\u0119 nieruchomo\u015bci, w tym pomiar. Jaki\u015b czas temu wycenili\u015bmy w agencji dom z przyziemiem. W jaki spos\u00f3b je wyceni\u0107? W tym konkretnym przypadku przyj\u0119li\u015bmy 50% ceny. Przyziemia z dobrym do\u015bwietleniem mog\u0105 stanowi\u0107 praktycznie r\u00f3wnowa\u017cne pi\u0119tro. Takie apartamenty cz\u0119sto znajduj\u0105 si\u0119 dla przyk\u0142adu na Saskiej K\u0119pie, czy Starym \u017boliborzu.<\/p>\n\n\n\n
Wycena mieszkania z pomoc\u0105 rzeczoznawcy to koszt ok 500-800 z\u0142. Inwentaryzacja mo\u017ce by\u0107 dro\u017csza i jej koszt zale\u017cy ju\u017c od finalnego zakresu prac. Wyceny dokonuje si\u0119 jej najcz\u0119\u015bciej w oparciu o analiz\u0119 por\u00f3wnawcz\u0105. Rzeczoznawca por\u00f3wnuje dane na temat cen mkw podobnych lokali korzystaj\u0105c m.in. z ksi\u0105g wieczystych oraz kszta\u0142towania si\u0119 \u015brednich cen mieszka\u0144 w wybranym okresie.<\/p>\n\n\n\n
Wycena nieruchomo\u015bci przez po\u015brednika<\/strong><\/h3>\n\n\n\nMo\u017cemy by\u0107 teraz nieobiektywni, ale opowiemy Wam jak to wygl\u0105da na podstawie naszego do\u015bwiadczenia. Je\u015bli w ka\u017cdym tygodniu wraz z zespo\u0142em mamy mo\u017cliwo\u015b\u0107 ogl\u0105dania kilkudziesi\u0119ciu nowych nieruchomo\u015bci to nasza wiedza na temat lokalnego rynku ro\u015bnie z ka\u017cd\u0105 obejrzan\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105. Cz\u0119\u015b\u0107 z tych mieszka\u0144 nast\u0119pnie prezentujemy, przygotowujemy si\u0119 do spotka\u0144 z potencjalnymi klientami, szukamy tego co wyj\u0105tkowe. To naturalne, \u017ce wiemy du\u017co na temat nieruchomo\u015bci, potrafimy por\u00f3wna\u0107 ze sob\u0105 r\u00f3\u017cne mieszkania i finalnie wyceni\u0107 ich warto\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n
Je\u015bli cz\u0142owiek zajmuje si\u0119 jedn\u0105 rzecz\u0105 to kwesti\u0105 czasu jest, kiedy staje si\u0119 specjalist\u0105. Oczywi\u015bcie dochodzi to kwestia talentu, inteligencji, umiej\u0119tno\u015bci logicznego my\u015blenia itd. Wierzymy jednak, \u017ce nie tylko nasz zesp\u00f3\u0142 pracuj\u0119 w taki spos\u00f3b, ale znaczna cz\u0119\u015b\u0107 agent\u00f3w nieruchomo\u015bci. Dlatego uwa\u017camy, \u017ce specjali\u015bci w swojej bran\u017cy zawsze maj\u0105 przewag\u0119 merytoryczn\u0105 nad wszystkimi wymiennymi wy\u017cej \u017ar\u00f3d\u0142ami wyceny nieruchomo\u015bci. Uwa\u017camy r\u00f3wnie\u017c, \u017ce dobry po\u015brednik nieruchomo\u015bci jest w stanie trafi\u0107 w punkt z cen\u0105, aby ustawi\u0107 j\u0105 maksymalnie dla danej lokalizacji.<\/p>\n\n\n\n
Jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 mieszkania przed zakupem lub sprzeda\u017c\u0105?<\/strong><\/h2>\n\n\n\nRok budowy<\/strong><\/h3>\n\n\n\nWiek budynku ma bezpo\u015bredni wp\u0142yw na ostateczn\u0105 cen\u0119 transakcyjn\u0105 mieszkania. Zazwyczaj wi\u0119cej trzeba zap\u0142aci\u0107 za mieszkania zlokalizowane w nowo wybudowanych apartamentowcach. Jest kilka przyczyn tego stanu rzeczy. S\u0105 to m.in. lepsze materia\u0142y u\u017cyte do budowy oraz udogodnienia w budynku. Generalnie ludzie wol\u0105 nowe mieszkania z rynku pierwotnego, poniewa\u017c zapewniaj\u0105 im one lepszy standard. Jest to szczeg\u00f3lnie widoczne na rynku nieruchomo\u015bci Premium. Praktycznie rok do roku powstaj\u0105 nowe inwestycje w coraz lepszym standardzie wyko\u0144czenia, oraz cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych.<\/p>\n\n\n\n
Nie oznacza to jednak, \u017ce starsze mieszkania ceni\u0105 si\u0119 du\u017co ni\u017cej. Je\u015bli luksusowe mieszkanie znajduje si\u0119 w odnowionej przedwojennej kamienicy, mo\u017ce by\u0107 r\u00f3wnie drogie jak nowe apartamenty segmentu Premium. Stare kamienice to architektoniczne dobro narodowe. Niestety w Warszawie tak zwanych “Osta\u0144c\u00f3w” jest tylko kilkadziesi\u0105t sztuk. W naszym przekonaniu ich warto\u015b\u0107 w najbli\u017cszych latach wzro\u015bnie tak mocno, \u017ce stan\u0105 si\u0119 pewnie dost\u0119pne tylko dla wybranej grupy klient\u00f3w. Sk\u0105d taka \u015bmia\u0142a teza? Najdro\u017csze mieszkanie, jakie kupiono w Polsce w 2019 roku, znajduje si\u0119 w zrewitalizowanej kamienicy przy ul. Foksal 13\/15 w centrum Warszawy. Nabywca zap\u0142aci\u0142 za lokal 17 mln z\u0142otych (ponad 36 tys. za mkw). Apartament stworzono z dw\u00f3ch po\u0142\u0105czonych mieszka\u0144, dzi\u0119ki czemu uzyskano powierzchni\u0119 ponad 470 mkw. Kolejnym najdro\u017cszym mieszkaniem by\u0142 apartament w zrewitalizowanej kamienicy przy ulicy Ho\u017cej 42.<\/p>\n\n\n\n
Marka dewelopera<\/strong><\/h3>\n\n\n\nTen punkt jest o wiele bardziej istotny w przypadku mieszka\u0144 z segmentu Premium ni\u017c zwyk\u0142ych. Ma du\u017ce znaczenia dla os\u00f3b szukaj\u0105cych odpowiedzi na pytanie, jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. Istniej\u0105 firmy, kt\u00f3re specjalizuj\u0105 si\u0119 w rewitalizacji warszawskich kamienic w atrakcyjnych lokalizacjach lub budowie luksusowych apartamentowc\u00f3w. Na przestrzeni ostatnich lat wyrobi\u0142y sobie renom\u0119, przede wszystkim dzi\u0119ki wykorzystywanie wysokiej klasy materia\u0142\u00f3w budowlanych oraz wysokiej jako\u015bci wyko\u0144czenia. Z tego powodu oferowane przez nich mieszkania osi\u0105gaj\u0105 wy\u017csze ceny. Inwestycje nagrodzone w r\u00f3\u017cnego rodzaju konkursach architektonicznych, b\u0105d\u017a wyr\u00f3\u017cniaj\u0105ce si\u0119 swoj\u0105 niezwyk\u0142\u0105 architektur\u0105 (np. Centrum Praskie Koneser, Port Praski) mog\u0105 sobie pozwoli\u0107 na wystawianie mieszka\u0144 po nieco wy\u017cszych cenach.<\/p>\n\n\n\n
Blisko\u015b\u0107 park\u00f3w<\/strong><\/h3>\n\n\n\nNa to, jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, wp\u0142yw ma oczywi\u015bcie tak\u017ce dzielnica lub osiedle, na kt\u00f3rym budynek si\u0119 znajduje. Wiadomo, \u017ce najdro\u017csze zawsze jest \u015ar\u00f3dmie\u015bcie. Por\u00f3wnywalne ceny mo\u017cna uzyska\u0107 w miejscach atrakcyjnych z punktu widzenia przyjemnego sp\u0119dzania czasu. Takimi miejscem jest park, a nieruchomo\u015bci po\u0142o\u017cone w bliskiej odleg\u0142o\u015bci – najlepiej z widokiem na ziele\u0144 zawsze uzyskuj\u0105 wy\u017csze ceny.<\/p>\n\n\n\n
W Warszawie na Pradze Po\u0142udnie znajduje si\u0119 jeden z najpi\u0119kniejszych park\u00f3w w Warszawie – Park Skaryszewski. Problem nieruchomo\u015bciowy jest taki, \u017ce niewiele inwestycji mieszkaniowych jest po\u0142o\u017conych w bardzo bliskiej odleg\u0142o\u015bci do tego parku. I jest tam osiedle o nazwie “Osiedle Sonata” Od strony ulicy Grochowskiej wygl\u0105da podle. Tak, to s\u0142owo najlepiej oddaje stan architektury tego bloku. Od strony parku jest bajk\u0105. Widok na Stadion Narodowy, na panoram\u0119 Warszawy od strony praskiej jest po prostu bezcenny. Mieszkania z widokiem na park r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 diametralnie cen\u0105 od mieszka\u0144 z widokiem na ulic\u0119 Grochowsk\u0105. To jest w\u0142a\u015bnie magia posiadania nieruchomo\u015bci przy parku. W ka\u017cdej cz\u0119\u015bci Warszawy dzia\u0142a to podobnie.<\/p>\n\n\n\n
Pi\u0119tro, uk\u0142ad mieszkania<\/strong><\/h3>\n\n\n\nUk\u0142ad mieszkania oraz pi\u0119tro, na kt\u00f3rym si\u0119 znajduje, ma wi\u0119kszy wp\u0142yw na cen\u0119, ni\u017c mog\u0142oby si\u0119 wydawa\u0107. Kupuj\u0105cy nieruchomo\u015bci segmentu wy\u017cszego i Premium wr\u0119cz oczekuj\u0105 apartament\u00f3w na tak zwanych wysokich pi\u0119trach. Mo\u017cna to wyt\u0142umaczy\u0107 w bardzo prosty spos\u00f3b. Chodzi oczywi\u015bcie o widok, oraz \u015bwiadomo\u015b\u0107 bycia wy\u017cej od innych. Wcale to nie g\u0142upie, jest to przecie\u017c swoista gradacja. Naturalnie najwy\u017csze pi\u0119tro jest najdro\u017csze. Uk\u0142ad mieszkania r\u00f3wnie\u017c ma du\u017ce znaczenie. Lepsze ceny osi\u0105gaj\u0105 mieszkania bez pokoj\u00f3w przechodnich, straty powierzchni w przedpokoju, z ustawnymi pomieszczeniami, du\u017cymi \u0142azienkami i wydzielonymi garderobami. Oczekiwania klasycznej rodziny dwa plus dwa zamykaj\u0105 si\u0119 w\u0142a\u015bciwie w poprzednim zdaniu.<\/p>\n\n\n\n
Udogodnienia w budynku: basem, si\u0142ownia, portier<\/strong><\/h3>\n\n\n\nCo\u015b, na co jeszcze niedawno kupuj\u0105cy nie zwracali uwagi, obecnie zaczyna odgrywa\u0107 coraz wi\u0119ksz\u0105 rol\u0119 przy kupnie apartamentu. Szczeg\u00f3lnie w segmencie nieruchomo\u015bci Premium. Osoby szukaj\u0105ce nowoczesnych mieszka\u0144 ceni\u0105 udogodnienia w budynku, takie jak si\u0142ownia i basen dla mieszka\u0144c\u00f3w, czy portier w budynku. Wzorem zachodnich deweloper\u00f3w polskie firmy coraz ch\u0119tniej stawiaj\u0105 tak\u017ce na otoczenie budynku. Z tego powodu obecno\u015b\u0107 zielonych alejek, ogrod\u00f3w wewn\u0119trznych czy infrastruktury tylko dla mieszka\u0144c\u00f3w wp\u0142ywa na to, jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. O cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lne nale\u017cy p\u00f3\u017aniej dba\u0107. Z mojego do\u015bwiadczenia wynika, \u017ce wsp\u00f3lnoty mieszkaniowe nie nabra\u0142y jeszcze tej \u015bwiadomo\u015bci. Niestety w budynkach kilkuletnich zdarzaj\u0105 si\u0119 sytuacje, kiedy to osiedlowa si\u0142ownia wygl\u0105da na bardzo zaniedban\u0105. To z kolei mo\u017ce wp\u0142ywa\u0107 na cen\u0119 mieszka\u0144.<\/p>\n\n\n\n
Wyko\u0144czenie samego mieszkania, jego styl itd.<\/strong><\/h3>\n\n\n\nStyl wykonania samego budynku oraz wyko\u0144czenia mieszkania tak\u017ce maj\u0105 wp\u0142yw na to, jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. Nawet je\u015bli mieszkanie jest po remoncie, ale budynek jest w z\u0142ym stanie, mo\u017cna spodziewa\u0107 si\u0119 mniejszej ceny, ni\u017c gdyby budynek by\u0142 odnowiony. Kupuj\u0105cy ceni\u0105 sobie wyremontowane klatki schodowe i podw\u00f3rka. Szczeg\u00f3lnie je\u015bli ma to by\u0107 apartament w starej kamienicy w Warszawie. Cen\u0119 podnosi odrestaurowana elewacja, a w przypadku nowoczesnych apartamentowc\u00f3w \u2013 wykorzystanie wysokiej klasy materia\u0142\u00f3w wyko\u0144czeniowych, jak kamie\u0144 naturalny, szk\u0142o, metal, drewno. I znowu wracam do tego samego punktu. Nie ma w Polsce kultury dbania o nieruchomo\u015b\u0107 przez wsp\u00f3lnot\u0119 poprzez systematyczne prace nad cz\u0119\u015bciami wsp\u00f3lnymi, dzia\u0142aniami oko\u0142o budynkowymi. A szkoda. Nieruchomo\u015bci potrafi\u0105 da\u0107 ogromy wzrost warto\u015bci w czasie. Szczeg\u00f3lnie te zadbane w \u015brodku mieszkaniam, jak i na zewn\u0119trz inwestycji mieszkaniowej.<\/p>\n\n\n\n
Jak\u0105 cen\u0119 nieruchomo\u015bci przyj\u0105\u0107 rozpoczynaj\u0105c sprzeda\u017c?<\/strong><\/h2>\n\n\n\nKa\u017cda osoba chc\u0105ca korzystnie sprzeda\u0107 mieszkanie wystawia je za nieco wy\u017csz\u0105 cen\u0119, ni\u017c rzeczywi\u015bcie spodziewa si\u0119 uzyska\u0107. Testowanie mo\u017cliwo\u015bci rynku z wy\u017cszego pu\u0142apu jest naturaln\u0105 rzecz\u0105. Niekiedy, przy \u0142ucie szcz\u0119\u015bcia, pozwala szybko znale\u017a\u0107 nabywc\u0119, kt\u00f3ry gotowy jest kupi\u0107 mieszkanie luksusowe bez negocjacji odno\u015bnie ceny. Nie zdarza si\u0119 to jednak cz\u0119sto. Dotyczy to tylko mieszka\u0144, kt\u00f3re posiadaj\u0105 wyj\u0105tkow\u0105 lokalizacj\u0119, b\u0105d\u017a standard wyko\u0144czenia.<\/p>\n\n\n\n
Nieruchomo\u015bci to du\u017ce pieni\u0105dze, nie sprzedajemy ich codziennie, wi\u0119c kiedy ju\u017c decydujemy si\u0119 na taki krok naszym celem jest maksymalizacja zysku. Doskonale to rozumiemy. Je\u015bli mieszkanie samo w sobie nie jest pere\u0142k\u0105, mo\u017cna je przygotowa\u0107 do sprzeda\u017cy z zamiarem uzyskania wy\u017cszej ceny. \u00d3w przygotowanie powinno obejmowa\u0107 m.in. home staging, profesjonaln\u0105 sesj\u0119 zdj\u0119ciow\u0105, przygotowane rzuty mieszkania oraz sprawny marketingowo opis oferty.<\/p>\n\n\n\n
R\u00f3\u017cnica pomi\u0119dzy cen\u0105 ofertow\u0105 a transakcyjn\u0105<\/strong><\/h2>\n\n\n\nNa dzisiejszym rozgrzanym rynku nieruchomo\u015bci istniej\u0105 istotne r\u00f3\u017cnice pomi\u0119dzy cen\u0105 ofertow\u0105 a transakcyjn\u0105 mieszka\u0144 na sprzeda\u017c. Dotyczy to tak\u017ce luksusowych apartament\u00f3w i mieszka\u0144 z segmentu Premium. Znajomo\u015b\u0107 tych zagadnie\u0144 powinna by\u0107 obowi\u0105zkowa dla ka\u017cdego, kto chce wiedzie\u0107 jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n
\n- Cena ofertowa<\/strong> to cena, za jak\u0105 mieszkanie zostaje wystawione na sprzeda\u017c. Cz\u0119sto opatrzona jest adnotacj\u0105 \u201edo negocjacji\u201d i rzeczywi\u015bcie sprzedaj\u0105cy zak\u0142adaj\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 obni\u017cenia ceny o kilka procent.<\/li>\n\n\n\n
- Cena transakcyjna<\/strong> za\u015b to kwota, jak\u0105 rzeczywi\u015bcie kupuj\u0105cy p\u0142aci za nieruchomo\u015b\u0107, cz\u0119sto wynegocjowana wsp\u00f3lnie podczas rozm\u00f3w. W przypadku wi\u0119kszo\u015bci lokali ostateczna cena sprzeda\u017cy jest o kilka(na\u015bcie) procent ni\u017csza ni\u017c cena pocz\u0105tkowa.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Wi\u0119kszo\u015b\u0107 sprzedaj\u0105cych gotowa jest negocjowa\u0107 cen\u0119, je\u015bli mo\u017ce szybciej zby\u0107 nieruchomo\u015b\u0107. Te negocjacje i konieczno\u015b\u0107 obni\u017cenia ceny s\u0105 ju\u017c wliczone w cen\u0119 ofertow\u0105. Nale\u017cy wiec j\u0105 traktowa\u0107 zaledwie jako punkt wyj\u015bcia. Z tego te\u017c powodu jako agent nieruchomo\u015bci specjalizuj\u0105cy si\u0119 w obrocie luksusowymi mieszkaniami w Warszawie doradzam swoim klientom rozpocz\u0119cie sprzeda\u017cy od wy\u017cszego pu\u0142apu cenowego. Tak aby ostateczna cena transakcyjna by\u0142a satysfakcjonuj\u0105c i przynios\u0142a spodziewany zysk. Aspekt ten jest wa\u017cny dla wszystkich tych os\u00f3b, kt\u00f3re ustalaj\u0105c cen\u0119 swojej nieruchomo\u015bci sugeruj\u0105c si\u0119 jedynie cenami ofertowymi. Wed\u0142ug nas jest to tylko wyznacznik podstawowy. Tylko tyle.<\/p>\n\n\n\n
Jak wyliczy\u0107 cen\u0119 nieruchomo\u015bci inwestycyjnej?<\/strong><\/h2>\n\n\n\nNieruchomo\u015bci inwestycyjne to takie, kt\u00f3re w wynajmie przynosz\u0105 wy\u017csze, ni\u017c standardowe stopy zwrotu. Cho\u0107 nie zawsze, bo je\u015bli patrzymy na klasyczny rynek premium – czyli zakup apartament\u00f3w to tam z kolei patrzymy g\u0142\u00f3wnie na potencja\u0142 do wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci w czasie. Dok\u0142adnie opisali\u015bmy to w innym artykule o inwestowaniu w nieruchomo\u015bci. Dzi\u015b chcemy Wam pokaza\u0107 jak mo\u017cecie wyliczy\u0107 cen\u0119 nieruchomo\u015bci zakupionej z my\u015bl\u0105 o inwestowaniu.<\/p>\n\n\n\n
Przydaje si\u0119 do tego prosty wz\u00f3r matematyczny wyliczaj\u0105cy stop\u0119 zwrotu. I tutaj zaczynaj\u0105 si\u0119 schody, poniewa\u017c wielu inwestor\u00f3w korzysta z r\u00f3\u017cnych wariacji tego wzoru. Przedstawiamy nasz w\u0142asny pomys\u0142. Cen\u0119 zakupu mieszkania dzielimy przez kwot\u0119 najmu pomno\u017con\u0105 przez jedena\u015bcie miesi\u0119cy. Dlaczego nie dwana\u015bcie? Z naszego do\u015bwiadczenia wynika, \u017ce w d\u0142ugiej perspektywie czasu, zazwyczaj \u015brednio jeden miesi\u0105c w roku to pustostan. Ten okres przeznaczasz na od\u015bwierzenia mieszkania, b\u0105d\u017a jego powr\u00f3t na rynek. Do ceny zakupu mo\u017cesz doda\u0107 podatek PCC i wynagrodzenie agenta nieruchomo\u015bci. Osobi\u015bcie nie robimy tego, poniewa\u017c to nie s\u0105 cykliczne kwestie.<\/p>\n\n\n\n
Jakie warto\u015bci s\u0105 warte Twojej uwagi? W przypadku nieruchomo\u015bci inwestycyjnych tak zwane ROE na poziomie 7%-9% jest ju\u017c bardzo przyjemne. W przypadku apartament\u00f3w segmentu Premium zysk roczny oko\u0142o 3% – 4% uwa\u017cany jest za normalny. Tam bardziej liczy si\u0119 wzrost warto\u015bci w czasie, cz\u0119sto szybszy ni\u017c sam rynek.<\/p>\n\n\n\n
Wycena nieruchomo\u015bci w 5 krokach \u2013 metoda Ma\u0142ycha Agency<\/strong><\/h2>\n\n\n\nW Ma\u0142ycha Agency wierzymy, \u017ce precyzyjna wycena nieruchomo\u015bci to fundament skutecznej sprzeda\u017cy. Nasza autorska metoda opiera si\u0119 na pi\u0119ciu kluczowych krokach, kt\u00f3re \u0142\u0105cz\u0105 analiz\u0119 rynkow\u0105, do\u015bwiadczenie oraz dane z r\u00f3\u017cnych \u017ar\u00f3de\u0142. Dzi\u0119ki temu jeste\u015bmy w stanie ustali\u0107 cen\u0119, kt\u00f3ra jest zar\u00f3wno atrakcyjna dla kupuj\u0105cych, jak i korzystna dla naszych klient\u00f3w sprzedaj\u0105cych.<\/p>\n\n\n\n
\n- Analiza cen ofertowych na rynku wt\u00f3rnym:<\/strong>
Rozpoczynamy od dok\u0142adnego przegl\u0105du cen nieruchomo\u015bci o podobnych parametrach w danej lokalizacji. To pozwala nam zobaczy\u0107, jak kszta\u0142tuj\u0105 si\u0119 oczekiwania sprzedaj\u0105cych w Twoim s\u0105siedztwie.<\/li>\n\n\n\n- Wykorzystanie wewn\u0119trznej bazy danych Ma\u0142ycha Prices:<\/strong>
Od lat budujemy w\u0142asn\u0105 baz\u0119 transakcji, kt\u00f3ra dostarcza nam szczeg\u00f3\u0142owych informacji o rzeczywistych cenach sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. To \u017ar\u00f3d\u0142o wiedzy, kt\u00f3rego nie znajdziesz w publicznych rejestrach.<\/li>\n\n\n\n- Analiza cen transakcyjnych z system\u00f3w wymiany ofert (MLS i SWO):<\/strong>
Korzystamy z narz\u0119dzi, kt\u00f3re pozwalaj\u0105 nam por\u00f3wna\u0107 ceny osi\u0105gane na rynku w\u015br\u00f3d nieruchomo\u015bci sprzedanych przez inne agencje. To dane, kt\u00f3re obrazuj\u0105 realne warto\u015bci, a nie tylko ceny ofertowe.<\/li>\n\n\n\n- Por\u00f3wnanie z rynkiem pierwotnym:<\/strong>
Sprawdzamy, jakie ceny osi\u0105gaj\u0105 nowe mieszkania oferowane przez deweloper\u00f3w w tej samej lokalizacji. To wa\u017cny punkt odniesienia, kt\u00f3ry pomaga zrozumie\u0107, jak rynek wt\u00f3rny wypada na tle pierwotnego.<\/li>\n\n\n\n- Dane z rejestr\u00f3w publicznych:<\/strong>
Ostateczny krok to analiza cen transakcyjnych z akt\u00f3w notarialnych. Te informacje pozwalaj\u0105 nam zobaczy\u0107, jak kszta\u0142towa\u0142y si\u0119 ceny sprzeda\u017cy w Twojej okolicy w ci\u0105gu ostatnich 6\u201312 miesi\u0119cy.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\nKa\u017cdy z tych etap\u00f3w dostarcza cennych informacji, ale to po\u0142\u0105czenie fakt\u00f3w z naszym do\u015bwiadczeniem jako agent\u00f3w pozwala na stworzenie wyceny, kt\u00f3ra odzwierciedla prawdziwy potencja\u0142 Twojej nieruchomo\u015bci. Dzi\u0119ki temu klienci mog\u0105 mie\u0107 pewno\u015b\u0107, \u017ce cena sprzeda\u017cy b\u0119dzie optymalna i skutecznie obroniona w negocjacjach.<\/p>\n\n\n\n
Wycena nieruchomo\u015bci a kredyt hipoteczny<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\/ \u041a\u041e\u041d\u0422\u0410\u041a\u0422\u041d\u0410 \u0424\u041e\u0420\u041c\u0410<\/p>\n
\u0412\u0438 \u0445\u043e\u0447\u0435\u0442\u0435 \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0442\u0438, \u043a\u0443\u043f\u0438\u0442\u0438 \u0447\u0438 \u043e\u0440\u0435\u043d\u0434\u0443\u0432\u0430\u0442\u0438 \u043d\u0435\u0440\u0443\u0445\u043e\u043c\u0456\u0441\u0442\u044c?<\/h2>\n
\u0417\u0430\u043f\u043e\u0432\u043d\u0456\u0442\u044c \u0444\u043e\u0440\u043c\u0443 \u0442\u0430 \u0434\u0456\u0437\u043d\u0430\u0439\u0442\u0435\u0441\u044f, \u044f\u043a \u043c\u0438 \u043c\u043e\u0436\u0435\u043c\u043e \u0412\u0430\u043c \u0434\u043e\u043f\u043e\u043c\u043e\u0433\u0442\u0438.<\/p>\n <\/div>\n
<\/div>\n <\/div>\n\n \u041e\u0411\u0415\u0420\u0406\u0422\u042c \u0422\u0415\u041c\u0423 \u041f\u041e\u0412\u0406\u0414\u041e\u041c\u041b\u0415\u041d\u041d\u042f<\/h3>\n \n \n \u041f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0436 <\/button>\n \n \u041a\u0443\u043f\u0456\u0432\u043b\u044f <\/button>\n \n \u041e\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430 <\/button>\n \n \u0406\u043d\u0448\u0435 <\/button>\n <\/div>\n \n \u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n \n \u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n \n \u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n \n \u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n\n <\/multiple-form>\n <\/div>\n\n<\/section>\n\n\n\nMetody oszacowania warto\u015bci mieszkania lub domu<\/strong><\/h2>\n\n\n\nW tym akapicie przedstawimy Wam trzy r\u00f3\u017cne pomys\u0142y na wycen\u0119 Waszej nieruchomo\u015bci. Nie s\u0105 one r\u00f3wnowa\u017cne. Przedstawiamy je w pewnej gradacji, jak\u0105 mo\u017cna zastosowa\u0107. Osobi\u015bcie uwa\u017camy, \u017ce trzeci z nich b\u0119dzie najprawdopodobniej najbardziej skuteczny. Nie upieramy si\u0119, to tylko nasze do\u015bwiadczenia.<\/p>\n\n\n\n
Portale z og\u0142oszeniami o sprzeda\u017cy mieszkania<\/strong><\/h3>\n\n\n\nW Internecie dost\u0119pne s\u0105 dziesi\u0105tki portali og\u0142oszeniowych, na kt\u00f3rych ludzie zamieszczaj\u0105 anonse o ch\u0119ci sprzeda\u017cy mieszkania. To tu najcz\u0119\u015bciej kieruj\u0105 si\u0119 najpierw kupuj\u0105cy. Por\u00f3wnuj\u0105 dost\u0119pne na rynku oferty w interesuj\u0105cej lokalizacji lub segmencie odno\u015bnie powierzchni, stanu i ilo\u015bci pomieszcze\u0144, udogodnie\u0144 w postaci windy itd. W ten spos\u00f3b mo\u017cesz zweryfikowa\u0107 cen\u0119, za kt\u00f3r\u0105 planujesz wystawi\u0107 mieszkanie na sprzeda\u017c. Mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119, \u017ce inni podobne nieruchomo\u015bci wystawiaj\u0105 dro\u017cej lub taniej. Daje nam to pierwszy pogl\u0105d na sytuacj\u0119 na rynku.<\/p>\n\n\n\n
Jednocze\u015bnie trzeba mie\u0107 \u015bwiadomo\u015b\u0107, \u017ce ceny ofertowe (te podane w og\u0142oszeniach) s\u0105 przewa\u017cnie wy\u017csze, ni\u017c rzeczywiste ceny transakcyjne (rzeczywisty koszt zakupu). To zupe\u0142nie naturalne zjawisko. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 os\u00f3b sprzedaje nieruchomo\u015b\u0107, kt\u00f3ra jest ich jedynym maj\u0105tkiem. Dlatego staraj\u0105 si\u0119 na pocz\u0105tku sprawdzi\u0107 rynek. To oznacza, \u017ce pierwsze oferty cz\u0119sto s\u0105 przeszacowane od reali\u00f3w cen transakyjnych. Z naszego do\u015bwiadczenia wynika, \u017ce wielu w\u0142a\u015bcicieli mieszka\u0144 sprawdza najpierw, czy s\u0105 w stanie sami sprzeda\u0107 mieszkanie w cenie bardzo wysokiej. Je\u015bli to si\u0119 nie uda, wtedy zazwyczaj decyduj\u0105 si\u0119 na wsp\u00f3\u0142prac\u0119 z agencj\u0105 nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n
Rzeczoznawca maj\u0105tkowy<\/strong><\/h3>\n\n\n\nWynaj\u0119cie rzeczoznawcy do oszacowania warto\u015bci mieszkania to metoda wymagaj\u0105ca zainwestowania dodatkowych pieni\u0119dzy. Jego zatrudnienie jest niezb\u0119dne, je\u015bli warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci musi by\u0107 okre\u015blona pod k\u0105tem prawnym. To znaczy, je\u015bli ma by\u0107 przedmiotem spadku, darowizny lub zachowku. Rzeczoznawca potrzebny jest tak\u017ce, je\u015bli staramy si\u0119 o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub chcemy oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 lokalu na potrzeby ustanowienia b\u0105d\u017a zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci ma\u0142\u017ce\u0144skiej.<\/p>\n\n\n\n
Ciekawym w\u0105tkiem s\u0105 domy segmentu Premium zlokalizowane na tak zwanych starych rynkach typu: Saska K\u0119pa, Stary \u017boliborz, oraz Mokot\u00f3w. Bardzo cz\u0119sto zdarza si\u0119, \u017ce w dokumentach brakuje oficjalnej informacji na temat metra\u017cu. Wtedy te\u017c nale\u017cy wykona\u0107 inwentaryzacj\u0119 nieruchomo\u015bci, w tym pomiar. Jaki\u015b czas temu wycenili\u015bmy w agencji dom z przyziemiem. W jaki spos\u00f3b je wyceni\u0107? W tym konkretnym przypadku przyj\u0119li\u015bmy 50% ceny. Przyziemia z dobrym do\u015bwietleniem mog\u0105 stanowi\u0107 praktycznie r\u00f3wnowa\u017cne pi\u0119tro. Takie apartamenty cz\u0119sto znajduj\u0105 si\u0119 dla przyk\u0142adu na Saskiej K\u0119pie, czy Starym \u017boliborzu.<\/p>\n\n\n\n
Wycena mieszkania z pomoc\u0105 rzeczoznawcy to koszt ok 500-800 z\u0142. Inwentaryzacja mo\u017ce by\u0107 dro\u017csza i jej koszt zale\u017cy ju\u017c od finalnego zakresu prac. Wyceny dokonuje si\u0119 jej najcz\u0119\u015bciej w oparciu o analiz\u0119 por\u00f3wnawcz\u0105. Rzeczoznawca por\u00f3wnuje dane na temat cen mkw podobnych lokali korzystaj\u0105c m.in. z ksi\u0105g wieczystych oraz kszta\u0142towania si\u0119 \u015brednich cen mieszka\u0144 w wybranym okresie.<\/p>\n\n\n\n
Wycena nieruchomo\u015bci przez po\u015brednika<\/strong><\/h3>\n\n\n\nMo\u017cemy by\u0107 teraz nieobiektywni, ale opowiemy Wam jak to wygl\u0105da na podstawie naszego do\u015bwiadczenia. Je\u015bli w ka\u017cdym tygodniu wraz z zespo\u0142em mamy mo\u017cliwo\u015b\u0107 ogl\u0105dania kilkudziesi\u0119ciu nowych nieruchomo\u015bci to nasza wiedza na temat lokalnego rynku ro\u015bnie z ka\u017cd\u0105 obejrzan\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105. Cz\u0119\u015b\u0107 z tych mieszka\u0144 nast\u0119pnie prezentujemy, przygotowujemy si\u0119 do spotka\u0144 z potencjalnymi klientami, szukamy tego co wyj\u0105tkowe. To naturalne, \u017ce wiemy du\u017co na temat nieruchomo\u015bci, potrafimy por\u00f3wna\u0107 ze sob\u0105 r\u00f3\u017cne mieszkania i finalnie wyceni\u0107 ich warto\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n
Je\u015bli cz\u0142owiek zajmuje si\u0119 jedn\u0105 rzecz\u0105 to kwesti\u0105 czasu jest, kiedy staje si\u0119 specjalist\u0105. Oczywi\u015bcie dochodzi to kwestia talentu, inteligencji, umiej\u0119tno\u015bci logicznego my\u015blenia itd. Wierzymy jednak, \u017ce nie tylko nasz zesp\u00f3\u0142 pracuj\u0119 w taki spos\u00f3b, ale znaczna cz\u0119\u015b\u0107 agent\u00f3w nieruchomo\u015bci. Dlatego uwa\u017camy, \u017ce specjali\u015bci w swojej bran\u017cy zawsze maj\u0105 przewag\u0119 merytoryczn\u0105 nad wszystkimi wymiennymi wy\u017cej \u017ar\u00f3d\u0142ami wyceny nieruchomo\u015bci. Uwa\u017camy r\u00f3wnie\u017c, \u017ce dobry po\u015brednik nieruchomo\u015bci jest w stanie trafi\u0107 w punkt z cen\u0105, aby ustawi\u0107 j\u0105 maksymalnie dla danej lokalizacji.<\/p>\n\n\n\n
Jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 mieszkania przed zakupem lub sprzeda\u017c\u0105?<\/strong><\/h2>\n\n\n\nRok budowy<\/strong><\/h3>\n\n\n\nWiek budynku ma bezpo\u015bredni wp\u0142yw na ostateczn\u0105 cen\u0119 transakcyjn\u0105 mieszkania. Zazwyczaj wi\u0119cej trzeba zap\u0142aci\u0107 za mieszkania zlokalizowane w nowo wybudowanych apartamentowcach. Jest kilka przyczyn tego stanu rzeczy. S\u0105 to m.in. lepsze materia\u0142y u\u017cyte do budowy oraz udogodnienia w budynku. Generalnie ludzie wol\u0105 nowe mieszkania z rynku pierwotnego, poniewa\u017c zapewniaj\u0105 im one lepszy standard. Jest to szczeg\u00f3lnie widoczne na rynku nieruchomo\u015bci Premium. Praktycznie rok do roku powstaj\u0105 nowe inwestycje w coraz lepszym standardzie wyko\u0144czenia, oraz cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych.<\/p>\n\n\n\n
Nie oznacza to jednak, \u017ce starsze mieszkania ceni\u0105 si\u0119 du\u017co ni\u017cej. Je\u015bli luksusowe mieszkanie znajduje si\u0119 w odnowionej przedwojennej kamienicy, mo\u017ce by\u0107 r\u00f3wnie drogie jak nowe apartamenty segmentu Premium. Stare kamienice to architektoniczne dobro narodowe. Niestety w Warszawie tak zwanych “Osta\u0144c\u00f3w” jest tylko kilkadziesi\u0105t sztuk. W naszym przekonaniu ich warto\u015b\u0107 w najbli\u017cszych latach wzro\u015bnie tak mocno, \u017ce stan\u0105 si\u0119 pewnie dost\u0119pne tylko dla wybranej grupy klient\u00f3w. Sk\u0105d taka \u015bmia\u0142a teza? Najdro\u017csze mieszkanie, jakie kupiono w Polsce w 2019 roku, znajduje si\u0119 w zrewitalizowanej kamienicy przy ul. Foksal 13\/15 w centrum Warszawy. Nabywca zap\u0142aci\u0142 za lokal 17 mln z\u0142otych (ponad 36 tys. za mkw). Apartament stworzono z dw\u00f3ch po\u0142\u0105czonych mieszka\u0144, dzi\u0119ki czemu uzyskano powierzchni\u0119 ponad 470 mkw. Kolejnym najdro\u017cszym mieszkaniem by\u0142 apartament w zrewitalizowanej kamienicy przy ulicy Ho\u017cej 42.<\/p>\n\n\n\n
Marka dewelopera<\/strong><\/h3>\n\n\n\nTen punkt jest o wiele bardziej istotny w przypadku mieszka\u0144 z segmentu Premium ni\u017c zwyk\u0142ych. Ma du\u017ce znaczenia dla os\u00f3b szukaj\u0105cych odpowiedzi na pytanie, jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. Istniej\u0105 firmy, kt\u00f3re specjalizuj\u0105 si\u0119 w rewitalizacji warszawskich kamienic w atrakcyjnych lokalizacjach lub budowie luksusowych apartamentowc\u00f3w. Na przestrzeni ostatnich lat wyrobi\u0142y sobie renom\u0119, przede wszystkim dzi\u0119ki wykorzystywanie wysokiej klasy materia\u0142\u00f3w budowlanych oraz wysokiej jako\u015bci wyko\u0144czenia. Z tego powodu oferowane przez nich mieszkania osi\u0105gaj\u0105 wy\u017csze ceny. Inwestycje nagrodzone w r\u00f3\u017cnego rodzaju konkursach architektonicznych, b\u0105d\u017a wyr\u00f3\u017cniaj\u0105ce si\u0119 swoj\u0105 niezwyk\u0142\u0105 architektur\u0105 (np. Centrum Praskie Koneser, Port Praski) mog\u0105 sobie pozwoli\u0107 na wystawianie mieszka\u0144 po nieco wy\u017cszych cenach.<\/p>\n\n\n\n
Blisko\u015b\u0107 park\u00f3w<\/strong><\/h3>\n\n\n\nNa to, jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, wp\u0142yw ma oczywi\u015bcie tak\u017ce dzielnica lub osiedle, na kt\u00f3rym budynek si\u0119 znajduje. Wiadomo, \u017ce najdro\u017csze zawsze jest \u015ar\u00f3dmie\u015bcie. Por\u00f3wnywalne ceny mo\u017cna uzyska\u0107 w miejscach atrakcyjnych z punktu widzenia przyjemnego sp\u0119dzania czasu. Takimi miejscem jest park, a nieruchomo\u015bci po\u0142o\u017cone w bliskiej odleg\u0142o\u015bci – najlepiej z widokiem na ziele\u0144 zawsze uzyskuj\u0105 wy\u017csze ceny.<\/p>\n\n\n\n
W Warszawie na Pradze Po\u0142udnie znajduje si\u0119 jeden z najpi\u0119kniejszych park\u00f3w w Warszawie – Park Skaryszewski. Problem nieruchomo\u015bciowy jest taki, \u017ce niewiele inwestycji mieszkaniowych jest po\u0142o\u017conych w bardzo bliskiej odleg\u0142o\u015bci do tego parku. I jest tam osiedle o nazwie “Osiedle Sonata” Od strony ulicy Grochowskiej wygl\u0105da podle. Tak, to s\u0142owo najlepiej oddaje stan architektury tego bloku. Od strony parku jest bajk\u0105. Widok na Stadion Narodowy, na panoram\u0119 Warszawy od strony praskiej jest po prostu bezcenny. Mieszkania z widokiem na park r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 diametralnie cen\u0105 od mieszka\u0144 z widokiem na ulic\u0119 Grochowsk\u0105. To jest w\u0142a\u015bnie magia posiadania nieruchomo\u015bci przy parku. W ka\u017cdej cz\u0119\u015bci Warszawy dzia\u0142a to podobnie.<\/p>\n\n\n\n
Pi\u0119tro, uk\u0142ad mieszkania<\/strong><\/h3>\n\n\n\nUk\u0142ad mieszkania oraz pi\u0119tro, na kt\u00f3rym si\u0119 znajduje, ma wi\u0119kszy wp\u0142yw na cen\u0119, ni\u017c mog\u0142oby si\u0119 wydawa\u0107. Kupuj\u0105cy nieruchomo\u015bci segmentu wy\u017cszego i Premium wr\u0119cz oczekuj\u0105 apartament\u00f3w na tak zwanych wysokich pi\u0119trach. Mo\u017cna to wyt\u0142umaczy\u0107 w bardzo prosty spos\u00f3b. Chodzi oczywi\u015bcie o widok, oraz \u015bwiadomo\u015b\u0107 bycia wy\u017cej od innych. Wcale to nie g\u0142upie, jest to przecie\u017c swoista gradacja. Naturalnie najwy\u017csze pi\u0119tro jest najdro\u017csze. Uk\u0142ad mieszkania r\u00f3wnie\u017c ma du\u017ce znaczenie. Lepsze ceny osi\u0105gaj\u0105 mieszkania bez pokoj\u00f3w przechodnich, straty powierzchni w przedpokoju, z ustawnymi pomieszczeniami, du\u017cymi \u0142azienkami i wydzielonymi garderobami. Oczekiwania klasycznej rodziny dwa plus dwa zamykaj\u0105 si\u0119 w\u0142a\u015bciwie w poprzednim zdaniu.<\/p>\n\n\n\n
Udogodnienia w budynku: basem, si\u0142ownia, portier<\/strong><\/h3>\n\n\n\nCo\u015b, na co jeszcze niedawno kupuj\u0105cy nie zwracali uwagi, obecnie zaczyna odgrywa\u0107 coraz wi\u0119ksz\u0105 rol\u0119 przy kupnie apartamentu. Szczeg\u00f3lnie w segmencie nieruchomo\u015bci Premium. Osoby szukaj\u0105ce nowoczesnych mieszka\u0144 ceni\u0105 udogodnienia w budynku, takie jak si\u0142ownia i basen dla mieszka\u0144c\u00f3w, czy portier w budynku. Wzorem zachodnich deweloper\u00f3w polskie firmy coraz ch\u0119tniej stawiaj\u0105 tak\u017ce na otoczenie budynku. Z tego powodu obecno\u015b\u0107 zielonych alejek, ogrod\u00f3w wewn\u0119trznych czy infrastruktury tylko dla mieszka\u0144c\u00f3w wp\u0142ywa na to, jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. O cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lne nale\u017cy p\u00f3\u017aniej dba\u0107. Z mojego do\u015bwiadczenia wynika, \u017ce wsp\u00f3lnoty mieszkaniowe nie nabra\u0142y jeszcze tej \u015bwiadomo\u015bci. Niestety w budynkach kilkuletnich zdarzaj\u0105 si\u0119 sytuacje, kiedy to osiedlowa si\u0142ownia wygl\u0105da na bardzo zaniedban\u0105. To z kolei mo\u017ce wp\u0142ywa\u0107 na cen\u0119 mieszka\u0144.<\/p>\n\n\n\n
Wyko\u0144czenie samego mieszkania, jego styl itd.<\/strong><\/h3>\n\n\n\nStyl wykonania samego budynku oraz wyko\u0144czenia mieszkania tak\u017ce maj\u0105 wp\u0142yw na to, jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. Nawet je\u015bli mieszkanie jest po remoncie, ale budynek jest w z\u0142ym stanie, mo\u017cna spodziewa\u0107 si\u0119 mniejszej ceny, ni\u017c gdyby budynek by\u0142 odnowiony. Kupuj\u0105cy ceni\u0105 sobie wyremontowane klatki schodowe i podw\u00f3rka. Szczeg\u00f3lnie je\u015bli ma to by\u0107 apartament w starej kamienicy w Warszawie. Cen\u0119 podnosi odrestaurowana elewacja, a w przypadku nowoczesnych apartamentowc\u00f3w \u2013 wykorzystanie wysokiej klasy materia\u0142\u00f3w wyko\u0144czeniowych, jak kamie\u0144 naturalny, szk\u0142o, metal, drewno. I znowu wracam do tego samego punktu. Nie ma w Polsce kultury dbania o nieruchomo\u015b\u0107 przez wsp\u00f3lnot\u0119 poprzez systematyczne prace nad cz\u0119\u015bciami wsp\u00f3lnymi, dzia\u0142aniami oko\u0142o budynkowymi. A szkoda. Nieruchomo\u015bci potrafi\u0105 da\u0107 ogromy wzrost warto\u015bci w czasie. Szczeg\u00f3lnie te zadbane w \u015brodku mieszkaniam, jak i na zewn\u0119trz inwestycji mieszkaniowej.<\/p>\n\n\n\n
Jak\u0105 cen\u0119 nieruchomo\u015bci przyj\u0105\u0107 rozpoczynaj\u0105c sprzeda\u017c?<\/strong><\/h2>\n\n\n\nKa\u017cda osoba chc\u0105ca korzystnie sprzeda\u0107 mieszkanie wystawia je za nieco wy\u017csz\u0105 cen\u0119, ni\u017c rzeczywi\u015bcie spodziewa si\u0119 uzyska\u0107. Testowanie mo\u017cliwo\u015bci rynku z wy\u017cszego pu\u0142apu jest naturaln\u0105 rzecz\u0105. Niekiedy, przy \u0142ucie szcz\u0119\u015bcia, pozwala szybko znale\u017a\u0107 nabywc\u0119, kt\u00f3ry gotowy jest kupi\u0107 mieszkanie luksusowe bez negocjacji odno\u015bnie ceny. Nie zdarza si\u0119 to jednak cz\u0119sto. Dotyczy to tylko mieszka\u0144, kt\u00f3re posiadaj\u0105 wyj\u0105tkow\u0105 lokalizacj\u0119, b\u0105d\u017a standard wyko\u0144czenia.<\/p>\n\n\n\n
Nieruchomo\u015bci to du\u017ce pieni\u0105dze, nie sprzedajemy ich codziennie, wi\u0119c kiedy ju\u017c decydujemy si\u0119 na taki krok naszym celem jest maksymalizacja zysku. Doskonale to rozumiemy. Je\u015bli mieszkanie samo w sobie nie jest pere\u0142k\u0105, mo\u017cna je przygotowa\u0107 do sprzeda\u017cy z zamiarem uzyskania wy\u017cszej ceny. \u00d3w przygotowanie powinno obejmowa\u0107 m.in. home staging, profesjonaln\u0105 sesj\u0119 zdj\u0119ciow\u0105, przygotowane rzuty mieszkania oraz sprawny marketingowo opis oferty.<\/p>\n\n\n\n
R\u00f3\u017cnica pomi\u0119dzy cen\u0105 ofertow\u0105 a transakcyjn\u0105<\/strong><\/h2>\n\n\n\nNa dzisiejszym rozgrzanym rynku nieruchomo\u015bci istniej\u0105 istotne r\u00f3\u017cnice pomi\u0119dzy cen\u0105 ofertow\u0105 a transakcyjn\u0105 mieszka\u0144 na sprzeda\u017c. Dotyczy to tak\u017ce luksusowych apartament\u00f3w i mieszka\u0144 z segmentu Premium. Znajomo\u015b\u0107 tych zagadnie\u0144 powinna by\u0107 obowi\u0105zkowa dla ka\u017cdego, kto chce wiedzie\u0107 jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n
\n- Cena ofertowa<\/strong> to cena, za jak\u0105 mieszkanie zostaje wystawione na sprzeda\u017c. Cz\u0119sto opatrzona jest adnotacj\u0105 \u201edo negocjacji\u201d i rzeczywi\u015bcie sprzedaj\u0105cy zak\u0142adaj\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 obni\u017cenia ceny o kilka procent.<\/li>\n\n\n\n
- Cena transakcyjna<\/strong> za\u015b to kwota, jak\u0105 rzeczywi\u015bcie kupuj\u0105cy p\u0142aci za nieruchomo\u015b\u0107, cz\u0119sto wynegocjowana wsp\u00f3lnie podczas rozm\u00f3w. W przypadku wi\u0119kszo\u015bci lokali ostateczna cena sprzeda\u017cy jest o kilka(na\u015bcie) procent ni\u017csza ni\u017c cena pocz\u0105tkowa.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Wi\u0119kszo\u015b\u0107 sprzedaj\u0105cych gotowa jest negocjowa\u0107 cen\u0119, je\u015bli mo\u017ce szybciej zby\u0107 nieruchomo\u015b\u0107. Te negocjacje i konieczno\u015b\u0107 obni\u017cenia ceny s\u0105 ju\u017c wliczone w cen\u0119 ofertow\u0105. Nale\u017cy wiec j\u0105 traktowa\u0107 zaledwie jako punkt wyj\u015bcia. Z tego te\u017c powodu jako agent nieruchomo\u015bci specjalizuj\u0105cy si\u0119 w obrocie luksusowymi mieszkaniami w Warszawie doradzam swoim klientom rozpocz\u0119cie sprzeda\u017cy od wy\u017cszego pu\u0142apu cenowego. Tak aby ostateczna cena transakcyjna by\u0142a satysfakcjonuj\u0105c i przynios\u0142a spodziewany zysk. Aspekt ten jest wa\u017cny dla wszystkich tych os\u00f3b, kt\u00f3re ustalaj\u0105c cen\u0119 swojej nieruchomo\u015bci sugeruj\u0105c si\u0119 jedynie cenami ofertowymi. Wed\u0142ug nas jest to tylko wyznacznik podstawowy. Tylko tyle.<\/p>\n\n\n\n
Jak wyliczy\u0107 cen\u0119 nieruchomo\u015bci inwestycyjnej?<\/strong><\/h2>\n\n\n\nNieruchomo\u015bci inwestycyjne to takie, kt\u00f3re w wynajmie przynosz\u0105 wy\u017csze, ni\u017c standardowe stopy zwrotu. Cho\u0107 nie zawsze, bo je\u015bli patrzymy na klasyczny rynek premium – czyli zakup apartament\u00f3w to tam z kolei patrzymy g\u0142\u00f3wnie na potencja\u0142 do wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci w czasie. Dok\u0142adnie opisali\u015bmy to w innym artykule o inwestowaniu w nieruchomo\u015bci. Dzi\u015b chcemy Wam pokaza\u0107 jak mo\u017cecie wyliczy\u0107 cen\u0119 nieruchomo\u015bci zakupionej z my\u015bl\u0105 o inwestowaniu.<\/p>\n\n\n\n
Przydaje si\u0119 do tego prosty wz\u00f3r matematyczny wyliczaj\u0105cy stop\u0119 zwrotu. I tutaj zaczynaj\u0105 si\u0119 schody, poniewa\u017c wielu inwestor\u00f3w korzysta z r\u00f3\u017cnych wariacji tego wzoru. Przedstawiamy nasz w\u0142asny pomys\u0142. Cen\u0119 zakupu mieszkania dzielimy przez kwot\u0119 najmu pomno\u017con\u0105 przez jedena\u015bcie miesi\u0119cy. Dlaczego nie dwana\u015bcie? Z naszego do\u015bwiadczenia wynika, \u017ce w d\u0142ugiej perspektywie czasu, zazwyczaj \u015brednio jeden miesi\u0105c w roku to pustostan. Ten okres przeznaczasz na od\u015bwierzenia mieszkania, b\u0105d\u017a jego powr\u00f3t na rynek. Do ceny zakupu mo\u017cesz doda\u0107 podatek PCC i wynagrodzenie agenta nieruchomo\u015bci. Osobi\u015bcie nie robimy tego, poniewa\u017c to nie s\u0105 cykliczne kwestie.<\/p>\n\n\n\n
Jakie warto\u015bci s\u0105 warte Twojej uwagi? W przypadku nieruchomo\u015bci inwestycyjnych tak zwane ROE na poziomie 7%-9% jest ju\u017c bardzo przyjemne. W przypadku apartament\u00f3w segmentu Premium zysk roczny oko\u0142o 3% – 4% uwa\u017cany jest za normalny. Tam bardziej liczy si\u0119 wzrost warto\u015bci w czasie, cz\u0119sto szybszy ni\u017c sam rynek.<\/p>\n\n\n\n
Wycena nieruchomo\u015bci w 5 krokach \u2013 metoda Ma\u0142ycha Agency<\/strong><\/h2>\n\n\n\nW Ma\u0142ycha Agency wierzymy, \u017ce precyzyjna wycena nieruchomo\u015bci to fundament skutecznej sprzeda\u017cy. Nasza autorska metoda opiera si\u0119 na pi\u0119ciu kluczowych krokach, kt\u00f3re \u0142\u0105cz\u0105 analiz\u0119 rynkow\u0105, do\u015bwiadczenie oraz dane z r\u00f3\u017cnych \u017ar\u00f3de\u0142. Dzi\u0119ki temu jeste\u015bmy w stanie ustali\u0107 cen\u0119, kt\u00f3ra jest zar\u00f3wno atrakcyjna dla kupuj\u0105cych, jak i korzystna dla naszych klient\u00f3w sprzedaj\u0105cych.<\/p>\n\n\n\n
\n- Analiza cen ofertowych na rynku wt\u00f3rnym:<\/strong>
Rozpoczynamy od dok\u0142adnego przegl\u0105du cen nieruchomo\u015bci o podobnych parametrach w danej lokalizacji. To pozwala nam zobaczy\u0107, jak kszta\u0142tuj\u0105 si\u0119 oczekiwania sprzedaj\u0105cych w Twoim s\u0105siedztwie.<\/li>\n\n\n\n- Wykorzystanie wewn\u0119trznej bazy danych Ma\u0142ycha Prices:<\/strong>
Od lat budujemy w\u0142asn\u0105 baz\u0119 transakcji, kt\u00f3ra dostarcza nam szczeg\u00f3\u0142owych informacji o rzeczywistych cenach sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. To \u017ar\u00f3d\u0142o wiedzy, kt\u00f3rego nie znajdziesz w publicznych rejestrach.<\/li>\n\n\n\n- Analiza cen transakcyjnych z system\u00f3w wymiany ofert (MLS i SWO):<\/strong>
Korzystamy z narz\u0119dzi, kt\u00f3re pozwalaj\u0105 nam por\u00f3wna\u0107 ceny osi\u0105gane na rynku w\u015br\u00f3d nieruchomo\u015bci sprzedanych przez inne agencje. To dane, kt\u00f3re obrazuj\u0105 realne warto\u015bci, a nie tylko ceny ofertowe.<\/li>\n\n\n\n- Por\u00f3wnanie z rynkiem pierwotnym:<\/strong>
Sprawdzamy, jakie ceny osi\u0105gaj\u0105 nowe mieszkania oferowane przez deweloper\u00f3w w tej samej lokalizacji. To wa\u017cny punkt odniesienia, kt\u00f3ry pomaga zrozumie\u0107, jak rynek wt\u00f3rny wypada na tle pierwotnego.<\/li>\n\n\n\n- Dane z rejestr\u00f3w publicznych:<\/strong>
Ostateczny krok to analiza cen transakcyjnych z akt\u00f3w notarialnych. Te informacje pozwalaj\u0105 nam zobaczy\u0107, jak kszta\u0142towa\u0142y si\u0119 ceny sprzeda\u017cy w Twojej okolicy w ci\u0105gu ostatnich 6\u201312 miesi\u0119cy.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\nKa\u017cdy z tych etap\u00f3w dostarcza cennych informacji, ale to po\u0142\u0105czenie fakt\u00f3w z naszym do\u015bwiadczeniem jako agent\u00f3w pozwala na stworzenie wyceny, kt\u00f3ra odzwierciedla prawdziwy potencja\u0142 Twojej nieruchomo\u015bci. Dzi\u0119ki temu klienci mog\u0105 mie\u0107 pewno\u015b\u0107, \u017ce cena sprzeda\u017cy b\u0119dzie optymalna i skutecznie obroniona w negocjacjach.<\/p>\n\n\n\n
Wycena nieruchomo\u015bci a kredyt hipoteczny<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n \u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n \u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n \u041f\u043e\u043c\u0438\u043b\u043a\u0430:<\/strong> Contact form \u043d\u0435 \u0437\u043d\u0430\u0439\u0434\u0435\u043d\u0430.<\/p> <\/div>\n\n <\/multiple-form>\n <\/div>\n\n<\/section>\n\n\n\n W tym akapicie przedstawimy Wam trzy r\u00f3\u017cne pomys\u0142y na wycen\u0119 Waszej nieruchomo\u015bci. Nie s\u0105 one r\u00f3wnowa\u017cne. Przedstawiamy je w pewnej gradacji, jak\u0105 mo\u017cna zastosowa\u0107. Osobi\u015bcie uwa\u017camy, \u017ce trzeci z nich b\u0119dzie najprawdopodobniej najbardziej skuteczny. Nie upieramy si\u0119, to tylko nasze do\u015bwiadczenia.<\/p>\n\n\n\n W Internecie dost\u0119pne s\u0105 dziesi\u0105tki portali og\u0142oszeniowych, na kt\u00f3rych ludzie zamieszczaj\u0105 anonse o ch\u0119ci sprzeda\u017cy mieszkania. To tu najcz\u0119\u015bciej kieruj\u0105 si\u0119 najpierw kupuj\u0105cy. Por\u00f3wnuj\u0105 dost\u0119pne na rynku oferty w interesuj\u0105cej lokalizacji lub segmencie odno\u015bnie powierzchni, stanu i ilo\u015bci pomieszcze\u0144, udogodnie\u0144 w postaci windy itd. W ten spos\u00f3b mo\u017cesz zweryfikowa\u0107 cen\u0119, za kt\u00f3r\u0105 planujesz wystawi\u0107 mieszkanie na sprzeda\u017c. Mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119, \u017ce inni podobne nieruchomo\u015bci wystawiaj\u0105 dro\u017cej lub taniej. Daje nam to pierwszy pogl\u0105d na sytuacj\u0119 na rynku.<\/p>\n\n\n\n Jednocze\u015bnie trzeba mie\u0107 \u015bwiadomo\u015b\u0107, \u017ce ceny ofertowe (te podane w og\u0142oszeniach) s\u0105 przewa\u017cnie wy\u017csze, ni\u017c rzeczywiste ceny transakcyjne (rzeczywisty koszt zakupu). To zupe\u0142nie naturalne zjawisko. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 os\u00f3b sprzedaje nieruchomo\u015b\u0107, kt\u00f3ra jest ich jedynym maj\u0105tkiem. Dlatego staraj\u0105 si\u0119 na pocz\u0105tku sprawdzi\u0107 rynek. To oznacza, \u017ce pierwsze oferty cz\u0119sto s\u0105 przeszacowane od reali\u00f3w cen transakyjnych. Z naszego do\u015bwiadczenia wynika, \u017ce wielu w\u0142a\u015bcicieli mieszka\u0144 sprawdza najpierw, czy s\u0105 w stanie sami sprzeda\u0107 mieszkanie w cenie bardzo wysokiej. Je\u015bli to si\u0119 nie uda, wtedy zazwyczaj decyduj\u0105 si\u0119 na wsp\u00f3\u0142prac\u0119 z agencj\u0105 nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n Wynaj\u0119cie rzeczoznawcy do oszacowania warto\u015bci mieszkania to metoda wymagaj\u0105ca zainwestowania dodatkowych pieni\u0119dzy. Jego zatrudnienie jest niezb\u0119dne, je\u015bli warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci musi by\u0107 okre\u015blona pod k\u0105tem prawnym. To znaczy, je\u015bli ma by\u0107 przedmiotem spadku, darowizny lub zachowku. Rzeczoznawca potrzebny jest tak\u017ce, je\u015bli staramy si\u0119 o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub chcemy oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 lokalu na potrzeby ustanowienia b\u0105d\u017a zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci ma\u0142\u017ce\u0144skiej.<\/p>\n\n\n\n Ciekawym w\u0105tkiem s\u0105 domy segmentu Premium zlokalizowane na tak zwanych starych rynkach typu: Saska K\u0119pa, Stary \u017boliborz, oraz Mokot\u00f3w. Bardzo cz\u0119sto zdarza si\u0119, \u017ce w dokumentach brakuje oficjalnej informacji na temat metra\u017cu. Wtedy te\u017c nale\u017cy wykona\u0107 inwentaryzacj\u0119 nieruchomo\u015bci, w tym pomiar. Jaki\u015b czas temu wycenili\u015bmy w agencji dom z przyziemiem. W jaki spos\u00f3b je wyceni\u0107? W tym konkretnym przypadku przyj\u0119li\u015bmy 50% ceny. Przyziemia z dobrym do\u015bwietleniem mog\u0105 stanowi\u0107 praktycznie r\u00f3wnowa\u017cne pi\u0119tro. Takie apartamenty cz\u0119sto znajduj\u0105 si\u0119 dla przyk\u0142adu na Saskiej K\u0119pie, czy Starym \u017boliborzu.<\/p>\n\n\n\n Wycena mieszkania z pomoc\u0105 rzeczoznawcy to koszt ok 500-800 z\u0142. Inwentaryzacja mo\u017ce by\u0107 dro\u017csza i jej koszt zale\u017cy ju\u017c od finalnego zakresu prac. Wyceny dokonuje si\u0119 jej najcz\u0119\u015bciej w oparciu o analiz\u0119 por\u00f3wnawcz\u0105. Rzeczoznawca por\u00f3wnuje dane na temat cen mkw podobnych lokali korzystaj\u0105c m.in. z ksi\u0105g wieczystych oraz kszta\u0142towania si\u0119 \u015brednich cen mieszka\u0144 w wybranym okresie.<\/p>\n\n\n\n Mo\u017cemy by\u0107 teraz nieobiektywni, ale opowiemy Wam jak to wygl\u0105da na podstawie naszego do\u015bwiadczenia. Je\u015bli w ka\u017cdym tygodniu wraz z zespo\u0142em mamy mo\u017cliwo\u015b\u0107 ogl\u0105dania kilkudziesi\u0119ciu nowych nieruchomo\u015bci to nasza wiedza na temat lokalnego rynku ro\u015bnie z ka\u017cd\u0105 obejrzan\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105. Cz\u0119\u015b\u0107 z tych mieszka\u0144 nast\u0119pnie prezentujemy, przygotowujemy si\u0119 do spotka\u0144 z potencjalnymi klientami, szukamy tego co wyj\u0105tkowe. To naturalne, \u017ce wiemy du\u017co na temat nieruchomo\u015bci, potrafimy por\u00f3wna\u0107 ze sob\u0105 r\u00f3\u017cne mieszkania i finalnie wyceni\u0107 ich warto\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n Je\u015bli cz\u0142owiek zajmuje si\u0119 jedn\u0105 rzecz\u0105 to kwesti\u0105 czasu jest, kiedy staje si\u0119 specjalist\u0105. Oczywi\u015bcie dochodzi to kwestia talentu, inteligencji, umiej\u0119tno\u015bci logicznego my\u015blenia itd. Wierzymy jednak, \u017ce nie tylko nasz zesp\u00f3\u0142 pracuj\u0119 w taki spos\u00f3b, ale znaczna cz\u0119\u015b\u0107 agent\u00f3w nieruchomo\u015bci. Dlatego uwa\u017camy, \u017ce specjali\u015bci w swojej bran\u017cy zawsze maj\u0105 przewag\u0119 merytoryczn\u0105 nad wszystkimi wymiennymi wy\u017cej \u017ar\u00f3d\u0142ami wyceny nieruchomo\u015bci. Uwa\u017camy r\u00f3wnie\u017c, \u017ce dobry po\u015brednik nieruchomo\u015bci jest w stanie trafi\u0107 w punkt z cen\u0105, aby ustawi\u0107 j\u0105 maksymalnie dla danej lokalizacji.<\/p>\n\n\n\n Wiek budynku ma bezpo\u015bredni wp\u0142yw na ostateczn\u0105 cen\u0119 transakcyjn\u0105 mieszkania. Zazwyczaj wi\u0119cej trzeba zap\u0142aci\u0107 za mieszkania zlokalizowane w nowo wybudowanych apartamentowcach. Jest kilka przyczyn tego stanu rzeczy. S\u0105 to m.in. lepsze materia\u0142y u\u017cyte do budowy oraz udogodnienia w budynku. Generalnie ludzie wol\u0105 nowe mieszkania z rynku pierwotnego, poniewa\u017c zapewniaj\u0105 im one lepszy standard. Jest to szczeg\u00f3lnie widoczne na rynku nieruchomo\u015bci Premium. Praktycznie rok do roku powstaj\u0105 nowe inwestycje w coraz lepszym standardzie wyko\u0144czenia, oraz cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych.<\/p>\n\n\n\n Nie oznacza to jednak, \u017ce starsze mieszkania ceni\u0105 si\u0119 du\u017co ni\u017cej. Je\u015bli luksusowe mieszkanie znajduje si\u0119 w odnowionej przedwojennej kamienicy, mo\u017ce by\u0107 r\u00f3wnie drogie jak nowe apartamenty segmentu Premium. Stare kamienice to architektoniczne dobro narodowe. Niestety w Warszawie tak zwanych “Osta\u0144c\u00f3w” jest tylko kilkadziesi\u0105t sztuk. W naszym przekonaniu ich warto\u015b\u0107 w najbli\u017cszych latach wzro\u015bnie tak mocno, \u017ce stan\u0105 si\u0119 pewnie dost\u0119pne tylko dla wybranej grupy klient\u00f3w. Sk\u0105d taka \u015bmia\u0142a teza? Najdro\u017csze mieszkanie, jakie kupiono w Polsce w 2019 roku, znajduje si\u0119 w zrewitalizowanej kamienicy przy ul. Foksal 13\/15 w centrum Warszawy. Nabywca zap\u0142aci\u0142 za lokal 17 mln z\u0142otych (ponad 36 tys. za mkw). Apartament stworzono z dw\u00f3ch po\u0142\u0105czonych mieszka\u0144, dzi\u0119ki czemu uzyskano powierzchni\u0119 ponad 470 mkw. Kolejnym najdro\u017cszym mieszkaniem by\u0142 apartament w zrewitalizowanej kamienicy przy ulicy Ho\u017cej 42.<\/p>\n\n\n\n Ten punkt jest o wiele bardziej istotny w przypadku mieszka\u0144 z segmentu Premium ni\u017c zwyk\u0142ych. Ma du\u017ce znaczenia dla os\u00f3b szukaj\u0105cych odpowiedzi na pytanie, jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. Istniej\u0105 firmy, kt\u00f3re specjalizuj\u0105 si\u0119 w rewitalizacji warszawskich kamienic w atrakcyjnych lokalizacjach lub budowie luksusowych apartamentowc\u00f3w. Na przestrzeni ostatnich lat wyrobi\u0142y sobie renom\u0119, przede wszystkim dzi\u0119ki wykorzystywanie wysokiej klasy materia\u0142\u00f3w budowlanych oraz wysokiej jako\u015bci wyko\u0144czenia. Z tego powodu oferowane przez nich mieszkania osi\u0105gaj\u0105 wy\u017csze ceny. Inwestycje nagrodzone w r\u00f3\u017cnego rodzaju konkursach architektonicznych, b\u0105d\u017a wyr\u00f3\u017cniaj\u0105ce si\u0119 swoj\u0105 niezwyk\u0142\u0105 architektur\u0105 (np. Centrum Praskie Koneser, Port Praski) mog\u0105 sobie pozwoli\u0107 na wystawianie mieszka\u0144 po nieco wy\u017cszych cenach.<\/p>\n\n\n\n Na to, jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, wp\u0142yw ma oczywi\u015bcie tak\u017ce dzielnica lub osiedle, na kt\u00f3rym budynek si\u0119 znajduje. Wiadomo, \u017ce najdro\u017csze zawsze jest \u015ar\u00f3dmie\u015bcie. Por\u00f3wnywalne ceny mo\u017cna uzyska\u0107 w miejscach atrakcyjnych z punktu widzenia przyjemnego sp\u0119dzania czasu. Takimi miejscem jest park, a nieruchomo\u015bci po\u0142o\u017cone w bliskiej odleg\u0142o\u015bci – najlepiej z widokiem na ziele\u0144 zawsze uzyskuj\u0105 wy\u017csze ceny.<\/p>\n\n\n\n W Warszawie na Pradze Po\u0142udnie znajduje si\u0119 jeden z najpi\u0119kniejszych park\u00f3w w Warszawie – Park Skaryszewski. Problem nieruchomo\u015bciowy jest taki, \u017ce niewiele inwestycji mieszkaniowych jest po\u0142o\u017conych w bardzo bliskiej odleg\u0142o\u015bci do tego parku. I jest tam osiedle o nazwie “Osiedle Sonata” Od strony ulicy Grochowskiej wygl\u0105da podle. Tak, to s\u0142owo najlepiej oddaje stan architektury tego bloku. Od strony parku jest bajk\u0105. Widok na Stadion Narodowy, na panoram\u0119 Warszawy od strony praskiej jest po prostu bezcenny. Mieszkania z widokiem na park r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 diametralnie cen\u0105 od mieszka\u0144 z widokiem na ulic\u0119 Grochowsk\u0105. To jest w\u0142a\u015bnie magia posiadania nieruchomo\u015bci przy parku. W ka\u017cdej cz\u0119\u015bci Warszawy dzia\u0142a to podobnie.<\/p>\n\n\n\n Uk\u0142ad mieszkania oraz pi\u0119tro, na kt\u00f3rym si\u0119 znajduje, ma wi\u0119kszy wp\u0142yw na cen\u0119, ni\u017c mog\u0142oby si\u0119 wydawa\u0107. Kupuj\u0105cy nieruchomo\u015bci segmentu wy\u017cszego i Premium wr\u0119cz oczekuj\u0105 apartament\u00f3w na tak zwanych wysokich pi\u0119trach. Mo\u017cna to wyt\u0142umaczy\u0107 w bardzo prosty spos\u00f3b. Chodzi oczywi\u015bcie o widok, oraz \u015bwiadomo\u015b\u0107 bycia wy\u017cej od innych. Wcale to nie g\u0142upie, jest to przecie\u017c swoista gradacja. Naturalnie najwy\u017csze pi\u0119tro jest najdro\u017csze. Uk\u0142ad mieszkania r\u00f3wnie\u017c ma du\u017ce znaczenie. Lepsze ceny osi\u0105gaj\u0105 mieszkania bez pokoj\u00f3w przechodnich, straty powierzchni w przedpokoju, z ustawnymi pomieszczeniami, du\u017cymi \u0142azienkami i wydzielonymi garderobami. Oczekiwania klasycznej rodziny dwa plus dwa zamykaj\u0105 si\u0119 w\u0142a\u015bciwie w poprzednim zdaniu.<\/p>\n\n\n\n Co\u015b, na co jeszcze niedawno kupuj\u0105cy nie zwracali uwagi, obecnie zaczyna odgrywa\u0107 coraz wi\u0119ksz\u0105 rol\u0119 przy kupnie apartamentu. Szczeg\u00f3lnie w segmencie nieruchomo\u015bci Premium. Osoby szukaj\u0105ce nowoczesnych mieszka\u0144 ceni\u0105 udogodnienia w budynku, takie jak si\u0142ownia i basen dla mieszka\u0144c\u00f3w, czy portier w budynku. Wzorem zachodnich deweloper\u00f3w polskie firmy coraz ch\u0119tniej stawiaj\u0105 tak\u017ce na otoczenie budynku. Z tego powodu obecno\u015b\u0107 zielonych alejek, ogrod\u00f3w wewn\u0119trznych czy infrastruktury tylko dla mieszka\u0144c\u00f3w wp\u0142ywa na to, jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. O cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lne nale\u017cy p\u00f3\u017aniej dba\u0107. Z mojego do\u015bwiadczenia wynika, \u017ce wsp\u00f3lnoty mieszkaniowe nie nabra\u0142y jeszcze tej \u015bwiadomo\u015bci. Niestety w budynkach kilkuletnich zdarzaj\u0105 si\u0119 sytuacje, kiedy to osiedlowa si\u0142ownia wygl\u0105da na bardzo zaniedban\u0105. To z kolei mo\u017ce wp\u0142ywa\u0107 na cen\u0119 mieszka\u0144.<\/p>\n\n\n\n Styl wykonania samego budynku oraz wyko\u0144czenia mieszkania tak\u017ce maj\u0105 wp\u0142yw na to, jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. Nawet je\u015bli mieszkanie jest po remoncie, ale budynek jest w z\u0142ym stanie, mo\u017cna spodziewa\u0107 si\u0119 mniejszej ceny, ni\u017c gdyby budynek by\u0142 odnowiony. Kupuj\u0105cy ceni\u0105 sobie wyremontowane klatki schodowe i podw\u00f3rka. Szczeg\u00f3lnie je\u015bli ma to by\u0107 apartament w starej kamienicy w Warszawie. Cen\u0119 podnosi odrestaurowana elewacja, a w przypadku nowoczesnych apartamentowc\u00f3w \u2013 wykorzystanie wysokiej klasy materia\u0142\u00f3w wyko\u0144czeniowych, jak kamie\u0144 naturalny, szk\u0142o, metal, drewno. I znowu wracam do tego samego punktu. Nie ma w Polsce kultury dbania o nieruchomo\u015b\u0107 przez wsp\u00f3lnot\u0119 poprzez systematyczne prace nad cz\u0119\u015bciami wsp\u00f3lnymi, dzia\u0142aniami oko\u0142o budynkowymi. A szkoda. Nieruchomo\u015bci potrafi\u0105 da\u0107 ogromy wzrost warto\u015bci w czasie. Szczeg\u00f3lnie te zadbane w \u015brodku mieszkaniam, jak i na zewn\u0119trz inwestycji mieszkaniowej.<\/p>\n\n\n\n Ka\u017cda osoba chc\u0105ca korzystnie sprzeda\u0107 mieszkanie wystawia je za nieco wy\u017csz\u0105 cen\u0119, ni\u017c rzeczywi\u015bcie spodziewa si\u0119 uzyska\u0107. Testowanie mo\u017cliwo\u015bci rynku z wy\u017cszego pu\u0142apu jest naturaln\u0105 rzecz\u0105. Niekiedy, przy \u0142ucie szcz\u0119\u015bcia, pozwala szybko znale\u017a\u0107 nabywc\u0119, kt\u00f3ry gotowy jest kupi\u0107 mieszkanie luksusowe bez negocjacji odno\u015bnie ceny. Nie zdarza si\u0119 to jednak cz\u0119sto. Dotyczy to tylko mieszka\u0144, kt\u00f3re posiadaj\u0105 wyj\u0105tkow\u0105 lokalizacj\u0119, b\u0105d\u017a standard wyko\u0144czenia.<\/p>\n\n\n\n Nieruchomo\u015bci to du\u017ce pieni\u0105dze, nie sprzedajemy ich codziennie, wi\u0119c kiedy ju\u017c decydujemy si\u0119 na taki krok naszym celem jest maksymalizacja zysku. Doskonale to rozumiemy. Je\u015bli mieszkanie samo w sobie nie jest pere\u0142k\u0105, mo\u017cna je przygotowa\u0107 do sprzeda\u017cy z zamiarem uzyskania wy\u017cszej ceny. \u00d3w przygotowanie powinno obejmowa\u0107 m.in. home staging, profesjonaln\u0105 sesj\u0119 zdj\u0119ciow\u0105, przygotowane rzuty mieszkania oraz sprawny marketingowo opis oferty.<\/p>\n\n\n\n Na dzisiejszym rozgrzanym rynku nieruchomo\u015bci istniej\u0105 istotne r\u00f3\u017cnice pomi\u0119dzy cen\u0105 ofertow\u0105 a transakcyjn\u0105 mieszka\u0144 na sprzeda\u017c. Dotyczy to tak\u017ce luksusowych apartament\u00f3w i mieszka\u0144 z segmentu Premium. Znajomo\u015b\u0107 tych zagadnie\u0144 powinna by\u0107 obowi\u0105zkowa dla ka\u017cdego, kto chce wiedzie\u0107 jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n Wi\u0119kszo\u015b\u0107 sprzedaj\u0105cych gotowa jest negocjowa\u0107 cen\u0119, je\u015bli mo\u017ce szybciej zby\u0107 nieruchomo\u015b\u0107. Te negocjacje i konieczno\u015b\u0107 obni\u017cenia ceny s\u0105 ju\u017c wliczone w cen\u0119 ofertow\u0105. Nale\u017cy wiec j\u0105 traktowa\u0107 zaledwie jako punkt wyj\u015bcia. Z tego te\u017c powodu jako agent nieruchomo\u015bci specjalizuj\u0105cy si\u0119 w obrocie luksusowymi mieszkaniami w Warszawie doradzam swoim klientom rozpocz\u0119cie sprzeda\u017cy od wy\u017cszego pu\u0142apu cenowego. Tak aby ostateczna cena transakcyjna by\u0142a satysfakcjonuj\u0105c i przynios\u0142a spodziewany zysk. Aspekt ten jest wa\u017cny dla wszystkich tych os\u00f3b, kt\u00f3re ustalaj\u0105c cen\u0119 swojej nieruchomo\u015bci sugeruj\u0105c si\u0119 jedynie cenami ofertowymi. Wed\u0142ug nas jest to tylko wyznacznik podstawowy. Tylko tyle.<\/p>\n\n\n\n Nieruchomo\u015bci inwestycyjne to takie, kt\u00f3re w wynajmie przynosz\u0105 wy\u017csze, ni\u017c standardowe stopy zwrotu. Cho\u0107 nie zawsze, bo je\u015bli patrzymy na klasyczny rynek premium – czyli zakup apartament\u00f3w to tam z kolei patrzymy g\u0142\u00f3wnie na potencja\u0142 do wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci w czasie. Dok\u0142adnie opisali\u015bmy to w innym artykule o inwestowaniu w nieruchomo\u015bci. Dzi\u015b chcemy Wam pokaza\u0107 jak mo\u017cecie wyliczy\u0107 cen\u0119 nieruchomo\u015bci zakupionej z my\u015bl\u0105 o inwestowaniu.<\/p>\n\n\n\n Przydaje si\u0119 do tego prosty wz\u00f3r matematyczny wyliczaj\u0105cy stop\u0119 zwrotu. I tutaj zaczynaj\u0105 si\u0119 schody, poniewa\u017c wielu inwestor\u00f3w korzysta z r\u00f3\u017cnych wariacji tego wzoru. Przedstawiamy nasz w\u0142asny pomys\u0142. Cen\u0119 zakupu mieszkania dzielimy przez kwot\u0119 najmu pomno\u017con\u0105 przez jedena\u015bcie miesi\u0119cy. Dlaczego nie dwana\u015bcie? Z naszego do\u015bwiadczenia wynika, \u017ce w d\u0142ugiej perspektywie czasu, zazwyczaj \u015brednio jeden miesi\u0105c w roku to pustostan. Ten okres przeznaczasz na od\u015bwierzenia mieszkania, b\u0105d\u017a jego powr\u00f3t na rynek. Do ceny zakupu mo\u017cesz doda\u0107 podatek PCC i wynagrodzenie agenta nieruchomo\u015bci. Osobi\u015bcie nie robimy tego, poniewa\u017c to nie s\u0105 cykliczne kwestie.<\/p>\n\n\n\n Jakie warto\u015bci s\u0105 warte Twojej uwagi? W przypadku nieruchomo\u015bci inwestycyjnych tak zwane ROE na poziomie 7%-9% jest ju\u017c bardzo przyjemne. W przypadku apartament\u00f3w segmentu Premium zysk roczny oko\u0142o 3% – 4% uwa\u017cany jest za normalny. Tam bardziej liczy si\u0119 wzrost warto\u015bci w czasie, cz\u0119sto szybszy ni\u017c sam rynek.<\/p>\n\n\n\n W Ma\u0142ycha Agency wierzymy, \u017ce precyzyjna wycena nieruchomo\u015bci to fundament skutecznej sprzeda\u017cy. Nasza autorska metoda opiera si\u0119 na pi\u0119ciu kluczowych krokach, kt\u00f3re \u0142\u0105cz\u0105 analiz\u0119 rynkow\u0105, do\u015bwiadczenie oraz dane z r\u00f3\u017cnych \u017ar\u00f3de\u0142. Dzi\u0119ki temu jeste\u015bmy w stanie ustali\u0107 cen\u0119, kt\u00f3ra jest zar\u00f3wno atrakcyjna dla kupuj\u0105cych, jak i korzystna dla naszych klient\u00f3w sprzedaj\u0105cych.<\/p>\n\n\n\n Ka\u017cdy z tych etap\u00f3w dostarcza cennych informacji, ale to po\u0142\u0105czenie fakt\u00f3w z naszym do\u015bwiadczeniem jako agent\u00f3w pozwala na stworzenie wyceny, kt\u00f3ra odzwierciedla prawdziwy potencja\u0142 Twojej nieruchomo\u015bci. Dzi\u0119ki temu klienci mog\u0105 mie\u0107 pewno\u015b\u0107, \u017ce cena sprzeda\u017cy b\u0119dzie optymalna i skutecznie obroniona w negocjacjach.<\/p>\n\n\n\nMetody oszacowania warto\u015bci mieszkania lub domu<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Portale z og\u0142oszeniami o sprzeda\u017cy mieszkania<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Rzeczoznawca maj\u0105tkowy<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Wycena nieruchomo\u015bci przez po\u015brednika<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Jak oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 mieszkania przed zakupem lub sprzeda\u017c\u0105?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Rok budowy<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Marka dewelopera<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Blisko\u015b\u0107 park\u00f3w<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Pi\u0119tro, uk\u0142ad mieszkania<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Udogodnienia w budynku: basem, si\u0142ownia, portier<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Wyko\u0144czenie samego mieszkania, jego styl itd.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Jak\u0105 cen\u0119 nieruchomo\u015bci przyj\u0105\u0107 rozpoczynaj\u0105c sprzeda\u017c?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
R\u00f3\u017cnica pomi\u0119dzy cen\u0105 ofertow\u0105 a transakcyjn\u0105<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\n
Jak wyliczy\u0107 cen\u0119 nieruchomo\u015bci inwestycyjnej?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Wycena nieruchomo\u015bci w 5 krokach \u2013 metoda Ma\u0142ycha Agency<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\n
Rozpoczynamy od dok\u0142adnego przegl\u0105du cen nieruchomo\u015bci o podobnych parametrach w danej lokalizacji. To pozwala nam zobaczy\u0107, jak kszta\u0142tuj\u0105 si\u0119 oczekiwania sprzedaj\u0105cych w Twoim s\u0105siedztwie.<\/li>\n\n\n\n
Od lat budujemy w\u0142asn\u0105 baz\u0119 transakcji, kt\u00f3ra dostarcza nam szczeg\u00f3\u0142owych informacji o rzeczywistych cenach sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. To \u017ar\u00f3d\u0142o wiedzy, kt\u00f3rego nie znajdziesz w publicznych rejestrach.<\/li>\n\n\n\n
Korzystamy z narz\u0119dzi, kt\u00f3re pozwalaj\u0105 nam por\u00f3wna\u0107 ceny osi\u0105gane na rynku w\u015br\u00f3d nieruchomo\u015bci sprzedanych przez inne agencje. To dane, kt\u00f3re obrazuj\u0105 realne warto\u015bci, a nie tylko ceny ofertowe.<\/li>\n\n\n\n
Sprawdzamy, jakie ceny osi\u0105gaj\u0105 nowe mieszkania oferowane przez deweloper\u00f3w w tej samej lokalizacji. To wa\u017cny punkt odniesienia, kt\u00f3ry pomaga zrozumie\u0107, jak rynek wt\u00f3rny wypada na tle pierwotnego.<\/li>\n\n\n\n
Ostateczny krok to analiza cen transakcyjnych z akt\u00f3w notarialnych. Te informacje pozwalaj\u0105 nam zobaczy\u0107, jak kszta\u0142towa\u0142y si\u0119 ceny sprzeda\u017cy w Twojej okolicy w ci\u0105gu ostatnich 6\u201312 miesi\u0119cy.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\nWycena nieruchomo\u015bci a kredyt hipoteczny<\/strong><\/h2>\n\n\n\n