Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – co musisz wiedzieć?

Planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i zastanawiasz się, jakie formalności trzeba spełnić? Choć sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wymaga więcej uwagi, jest możliwa i może być przeprowadzona zgodnie z przepisami. W artykule znajdziesz kluczowe kroki, jakie należy podjąć, aby proces przebiegł sprawnie i bezpiecznie. Dowiesz się, jak zgłosić plan sprzedaży do banku, jakie są Twoje prawa i obowiązki jako właściciela oraz jak przygotować niezbędne dokumenty. Dzięki tej wiedzy sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym przebiegnie bez komplikacji, zapewniając Ci pewność i bezpieczeństwo transakcji.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa?

Sprzedaż mieszkania oraz sprzedaż domu z kredytem hipotecznym jest możliwa. Choć bank widnieje w dziale IV księgi wieczystej jako wierzyciel hipoteczny, właścicielem nieruchomości pozostaje kredytobiorca, co potwierdza wpis w dziale II księgi. To oznacza, że kredytobiorca ma prawo swobodnie dysponować mieszkaniem czy domem, w tym także je sprzedać.

Aby jednak przeprowadzić transakcję zgodnie z przepisami, należy poinformować bank o planowanej sprzedaży oraz przedstawić kupującemu informacje o hipotece. Proces sprzedaży przebiega podobnie jak w przypadku nieruchomości bez obciążenia hipotecznego – trzeba znaleźć kupca, a następnie podpisać umowę przeniesienia własności u notariusza. Jednakże sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga dodatkowych kroków, takich jak rozliczenie się z bankiem oraz zwolnienie hipoteki.

Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym – czy wymagana jest zgoda banku?

Przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym zgoda banku na samą transakcję zazwyczaj nie jest konieczna, o ile kredyt jest spłacany zgodnie z harmonogramem. Wyjątek stanowi sytuacja, w której występują zaległości – wtedy bank może zażądać ich uregulowania przed zatwierdzeniem sprzedaży.

Bank może również wstrzymać zgodę, jeśli planowana cena sprzedaży nie pokrywa całkowitego zadłużenia. W takim przypadku sprzedający będzie musiał przedstawić dowód posiadania środków na pokrycie brakującej kwoty. Jeśli jednak żadnych przeciwwskazań nie ma, bank nie może zabronić sprzedaży nieruchomości.

Sprzedający musi jednak poinformować bank o transakcji, aby uzyskać promesę na wykreślenie hipoteki oraz zaświadczenie o saldzie zadłużenia. Dokumenty te są wymagane przez notariusza, lecz zazwyczaj ich ważność wynosi 30 dni, co oznacza, że umowa kupna-sprzedaży powinna być zawarta w tym okresie.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku – co musisz wiedzieć

Proces sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym przypomina standardową transakcję, choć wymaga kilku dodatkowych formalności. Podstawą jest podpisanie umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Jednak przed tym krokiem, sprzedający – czyli kredytobiorca – powinien uzyskać z banku niezbędne dokumenty, które potwierdzą saldo kredytu oraz warunki zwolnienia hipoteki.

Poniżej wyjaśniamy, jak w praktyce wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku.

• Krok 1: Sprawdzenie warunków wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Zanim przystąpisz do sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym, zapoznaj się z warunkami przedterminowej spłaty kredytu. Sprawdź dokładnie, ile będziesz musiał wpłacić do banku, aby spłacić zobowiązanie, i upewnij się, że kwota uzyskana ze sprzedaży pokryje te koszty. Dowiedz się również, czy bank nie naliczy prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu – niektóre instytucje pobierają za to dodatkowe opłaty.

• Krok 2: Poszukiwanie kupca na mieszkanie

Aby sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym, możesz samodzielnie zająć się znalezieniem nabywcy, publikując ogłoszenia na popularnych portalach ogłoszeniowych lub w lokalnej prasie. Alternatywnie, warto rozważyć współpracę z biurem nieruchomości – profesjonalny pośrednik zajmie się promocją oferty, a także przeprowadzi Cię przez cały proces transakcji, co może przyspieszyć sprzedaż i zapewnić jej sprawny przebieg.

• Krok 3: Uzyskaj niezbędne dokumenty z banku

W kolejnym kroku sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym musisz zwrócić się do banku o dokumenty potwierdzające aktualne saldo zadłużenia. Bank powinien wystawić zaświadczenie o kwocie pozostałej do spłaty oraz promesę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania po uregulowaniu długu. Te dokumenty są kluczowe dla przeprowadzenia bezpiecznej transakcji, zapewniając kupującemu gwarancję zwolnienia nieruchomości z obciążeń hipotecznych po sprzedaży.

• Krok 4: Podpisanie umowy kupna-sprzedaży mieszkania

Ostatnim etapem sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jeśli kupujący potrzebuje więcej czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego, warto najpierw podpisać umowę przedwstępną. W dokumencie tym należy ustalić cenę sprzedaży oraz określić termin podpisania ostatecznej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej). Umowa przedwstępna daje obu stronom pewność co do warunków transakcji, ułatwiając proces finansowania i przygotowania formalności.

• Krok 5: Spłata kredytu hipotecznego

Po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży przystąp do spłaty kredytu hipotecznego. Jeśli nabywca również korzysta z kredytu hipotecznego, jego bank przeleje potrzebną kwotę bezpośrednio do Twojego banku na pokrycie zadłużenia, a ewentualna nadwyżka trafi na Twoje konto. W przypadku, gdy kupujący płaci gotówką, środki za mieszkanie otrzymasz bezpośrednio od niego, a następnie samodzielnie dokonasz spłaty kredytu w swoim banku.

• Krok 6: Uzyskaj list mazalny od banku

Po spłacie kredytu poproś bank o wystawienie listu mazalnego, czyli zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej mieszkania. Otrzymany dokument przekaż nowemu właścicielowi, co umożliwi mu pełne przeniesienie praw własności bez obciążeń hipotecznych.

Kredyt hipoteczny a sprzedaż mieszkania – niezbędne dokumenty i formalności

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wiąże się z dodatkowymi formalnościami, które pomagają zabezpieczyć interesy wszystkich stron. Oto lista dokumentów, które należy zgromadzić, aby proces przebiegł sprawnie.

• Zaświadczenie z banku o warunkach wcześniejszej spłaty kredytu – zawiera informacje o kwocie pozostałej do spłaty oraz ewentualnych opłatach za wcześniejsze uregulowanie zobowiązania.
• Promesa wykreślenia hipoteki – dokument, który gwarantuje usunięcie wpisu hipoteki z księgi wieczystej po całkowitej spłacie kredytu.
• Akt własności nieruchomości – potwierdza Twoje prawo do dysponowania mieszkaniem.
• Numer księgi wieczystej – kluczowy dla potwierdzenia statusu prawnego nieruchomości.
• Zaświadczenie o braku zaległości czynszowych – wystawione przez spółdzielnię lub wspólnotę, potwierdza brak zadłużenia.
• Zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób – dowód na to, że mieszkanie jest wolne od zameldowanych lokatorów.
• Potwierdzenie braku zaległości w podatku od nieruchomości – dokument niezbędny dla przeprowadzenia transakcji bez dodatkowych zobowiązań.

Zgromadzenie tych dokumentów zapewnia płynność w procesie sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym i umożliwia bezpieczne zakończenie transakcji.

Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym przed upływem 5 lat a kwestie podatkowe

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym przed upływem 5 lat od jego nabycia może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Przy standardowej transakcji kupna-sprzedaży, kupujący opłaca podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości nieruchomości). Sprzedający natomiast, w przypadku sprzedaży przed upływem 5-letniego okresu, jest zobowiązany do uiszczenia 19% podatku dochodowego od zysku, czyli różnicy między ceną zakupu a sprzedaży nieruchomości.

Istnieje jednak możliwość uniknięcia tego podatku poprzez skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Warunkiem jej uzyskania jest przeznaczenie środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Do niedawna ulga obejmowała wyłącznie wydatki na zakup innej nieruchomości lub budowę domu. Jednak od 1 stycznia 2022 r. przepisy uległy zmianie – teraz za cel mieszkaniowy uznaje się również spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie.

Oznacza to, że jeśli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego związanego ze sprzedawaną nieruchomością, podatek dochodowy nie będzie należny. Dzięki temu sprzedaż domu z kredytem hipotecznym przed upływem 5 lat może odbyć się bez dodatkowych obciążeń podatkowych, jeśli uzyskana kwota pokryje zadłużenie w banku.

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym – prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu

Przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym i całkowitej spłacie zobowiązania przed terminem, warto pamiętać, że bank może pobrać prowizję za przedterminowe uregulowanie kredytu. Wysokość tej opłaty zależy od banku oraz daty zawarcia umowy kredytowej.

Dla kredytów zaciągniętych po 22 lipca 2017 roku prowizja zależy od rodzaju oprocentowania.

• Dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem – bank może naliczyć prowizję do 3%, ale nie wyższą niż roczne odsetki naliczone od dnia spłaty. Opłata ta obowiązuje przy wcześniejszej spłacie w ciągu 36 miesięcy od podpisania umowy.
• Dla kredytów ze stałym oprocentowaniem – prowizja nie może przekroczyć kosztów banku związanych z przedterminową spłatą i może być pobrana niezależnie od momentu spłaty.

Jeśli chodzi o kredyty zaciągnięte przed 2017 rokiem, prowizja za wcześniejszą spłatę bywała wyższa. Dlatego przed dokonaniem sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym warto sprawdzić warunki umowy oraz dokładne ceny w danym banku, aby oszacować ewentualne koszty tej opłaty.

Kredyt hipoteczny a sprzedaż mieszkania – jakie są koszty notarialne?

Przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym, formalności obejmują standardowy akt notarialny przeniesienia własności, taki sam jak przy sprzedaży nieruchomości bez obciążenia kredytem. Zwyczajowo koszty notarialne, w tym taksa notarialna oraz wpis do księgi wieczystej, są pokrywane przez kupującego. Możliwe jest też podzielenie kosztów między obie strony.

Aktualne stawki taksy notarialnej wynoszą:

• dla nieruchomości od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• dla nieruchomości od 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 mln zł,
• dla nieruchomości powyżej 2 mln zł – 6770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 mln zł.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może więc wiązać się z kosztami notarialnymi, ale ich rozkład zależy od ustaleń między stronami transakcji.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a rozliczenie odsetek

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wiąże się z wcześniejszą spłatą kredytu, co skutkuje obniżeniem kosztów odsetkowych. W takiej sytuacji bank powinien anulować odsetki za okres, w którym umowa miała pierwotnie obowiązywać, ale został on skrócony. Ostateczna spłata obejmie jedynie pozostały kapitał kredytu, czyli kwotę faktycznie jeszcze niespłaconą. Wartość ta jest dokładnie określona w zaświadczeniu o saldzie zadłużenia, które należy uzyskać przed finalizacją sprzedaży, aby dokładnie znać wysokość zobowiązania.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a kwestia ubezpieczenia

Mieszkania zakupione na kredyt wymagają ubezpieczenia. W przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym ubezpieczyciel może zaproponować różne opcje. Możliwe jest przepisanie polisy na nowego właściciela lub rozwiązanie umowy z dotychczasowym właścicielem i zwrot nadpłaconych składek. Zwrot ten przysługuje, jeśli składka była opłacona z góry na dłuższy okres, np. na rok lub za cały czas kredytowania.

W sytuacji, gdy składki były opłacane miesięcznie wraz z ratami kredytu, zwrot nie jest przyznawany. Podobne zasady dotyczą dodatkowych ubezpieczeń kredytu, takich jak polisa na życie, która może zostać rozliczona analogicznie.

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym – dodatkowe koszty

W przypadku sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym, szczególnie jeśli było finansowane ze wsparciem rządowym, mogą pojawić się dodatkowe koszty. Na przykład, jeśli sprzedajesz mieszkanie z kredytem MDM przed upływem 5 lat od zakupu, będziesz zobowiązany do zwrotu uzyskanej dopłaty. W przypadku kredytu w ramach programu „Rodzina na swoim” obowiązek zwrotu dotacji występuje, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 8 lat od rozpoczęcia korzystania ze wsparcia. Warto uwzględnić te koszty w kalkulacji, aby sprzedaż była opłacalna i zgodna z wymogami programu pomocowego.

Zaufaj ekspertom – agencja nieruchomości klasy wyższej w Warszawie zaprasza do współpracy

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może wydawać się skomplikowana, ale z odpowiednim przygotowaniem i wiedzą przebiega sprawnie i bez zbędnych problemów. Jeśli interesuje Cię rynek nieruchomości, zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą. Jako agencja nieruchomości premium w Warszawie, specjalizujemy się w sprzedaży i wynajmie mieszkań, domów oraz apartamentów. Zapewniamy pełne wsparcie – od pomocy prawnej, przez doradztwo kredytowe, aż po kompleksową obsługę transakcji. Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu proces zakupu lub sprzedaży nieruchomości staje się prosty i bezpieczny.

Małycha Agency – Podpisujemy się pod tym, co robimy

Z pasji do nieruchomości i doświadczenia w finansach oferujemy pełne wsparcie: od wyboru wymarzonego domu, przez zakup nieruchomości inwestycyjnych i organizację finansowania, po zarządzanie wynajmem. Dostarczamy analizy, doradzamy i dbamy o każdy szczegół, by Twoje cele na rynku nieruchomości stały się rzeczywistością.

Twoje potrzeby. Nasza misja. Rezultaty, które wyprzedzają oczekiwania.