Najem instytucjonalny – na czym polega?

Najem instytucjonalny stanowi interesującą alternatywę w dziedzinie wynajmu mieszkań, ale czy wiesz, na czym dokładnie polega i kto może z niego skorzystać? W tym artykule przyjrzymy się bliżej tej formie najmu, omówimy, jakie przepisy regulują najem instytucjonalny oraz jakie korzyści może przynieść zarówno wynajmującym, jak i najemcom. Zaczniemy od podstaw – czym jest najem instytucjonalny i kto jest uprawniony do zawarcia takiej umowy, by następnie przejść do omówienia kluczowych aspektów związanych z tym rodzajem najmu. Czytając dalej, dowiesz się, jakie zapisy powinna zawierać umowa i jakie obowiązki wynikają z niej dla obu stron.

Najem instytucjonalny ustawa – co mówią przepisy?

Najem instytucjonalny, zdefiniowany w art. 19f.1 ustawy o ochronie praw lokatorów, to specjalny rodzaj umowy najmu, który otwiera nowe możliwości dla osób i organizacji prowadzących działalność w sektorze wynajmu mieszkań. Ustawa z 21 czerwca 2001 roku stanowi, że najem instytucjonalny może być zawierany zarówno przez osoby fizyczne, jak i prawne, oraz przez jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Celem tego typu umowy jest umożliwienie efektywnego zarządzania lokalem mieszkalnym na warunkach odpowiadających obu stronom – zarówno wynajmującemu, jak i najemcy.

Najem instytucjonalny: co to jest i kto może z niego korzystać?

Najem instytucjonalny: dla kogo jest przeznaczony? To opcja skierowana specjalnie do przedsiębiorców działających w branży wynajmu nieruchomości. Jest to idealne rozwiązanie dla właścicieli lokali, domów czy mieszkań zakupionych na działalność gospodarczą. Dzięki tej formule najmu, przedsiębiorcy mogą liczyć na znacznie lepsze zabezpieczenie swoich interesów w porównaniu do standardowej umowy najmu. Najem instytucjonalny nie tylko chroni prawo wynajmującego, ale również upraszcza proces eksmisji lokatorów, którzy nie przestrzegają warunków umowy, np. nie uregulowali należności za czynsz czy nie opuścili lokalu po zakończeniu umowy. Jest to zatem opcja dedykowana wyłącznie dla firm, które specjalizują się w wynajmowaniu nieruchomości i poszukują skutecznych rozwiązań prawnych, które wspierają ich cele biznesowe.

Umowa najmu instytucjonalnego – co powinna zawierać?

Umowa instytucjonalna musi być sporządzona na piśmie, gdyż inaczej jest nieważna. Okres, na który jest zawierana, nie jest limitowany przez ustawę, co pozwala na elastyczne ustalanie czasu trwania umowy, nawet powyżej 10 lat. Podstawowe elementy, które powinny znaleźć się w każdej umowie instytucjonalnej, to:

• dane obu stron umowy,
• precyzyjnie określony czas trwania umowy,
• dokładny opis wynajmowanej nieruchomości,
• warunki finansowe oraz procedury egzekucji opuszczenia lokalu,
• sposób wykorzystania nieruchomości,
• oświadczenie wynajmującego o posiadaniu prawnego tytułu do nieruchomości,
• określenie wysokości kaucji jako zabezpieczenia ewentualnych roszczeń.

Kluczowym dodatkiem do umowy jest notarialnie poświadczone oświadczenie najemcy, w którym deklaruje on, że w przypadku zakończenia umowy najmu lub jej wypowiedzenia, zobowiązuje się do dobrowolnego opuszczenia lokalu oraz do jego opróżnienia, przy czym nie przysługuje mu wówczas prawo do lokalu socjalnego czy tymczasowego. Takie zapisy zapewniają większą pewność i bezpieczeństwo prawne dla wynajmującego, minimalizując ryzyko długotrwałych sporów czy problemów z eksmisją.

Umowa najmu instytucjonalnego wygasa automatycznie po upływie określonego terminu lub może zostać wcześniej wypowiedziana przez właściciela w przypadku naruszenia przez najemcę ustalonych warunków korzystania z nieruchomości. Wszystkie te regulacje mają na celu stworzenie klarownych i przewidywalnych ram współpracy między stronami, co jest szczególnie wartościowe w kontekście profesjonalnego wynajmu nieruchomości.

Instytucjonalny najem – opłaty i kaucja

W kontekście najmu instytucjonalnego, niezbędne jest pokrycie taksy notarialnej, której wartość każdego roku może ulec zmianie, lecz nie przekracza maksymalnego miesięcznego czynszu. Kaucja jest kolejnym istotnym elementem tej umowy, a jej zwrot najemcy następuje w ciągu miesiąca po opuszczeniu lokalu. Ważne jest, aby wiedzieć, że w sytuacjach, gdy najemca spowodował zniszczenia, nie zapłacił czynszu lub poniesiono koszty związane z jego eksmisją, właściciel ma prawo potrącić odpowiednie kwoty z zdeponowanej kaucji.

Wartość kaucji jest dokładnie określona i nie może przekroczyć równowartości sześciokrotności miesięcznego czynszu. Ten limit gwarantuje zarówno bezpieczeństwo finansowe wynajmującego, jak i zabezpieczenie interesów najemcy, zapewniając równowagę i uczciwość finansową w umowie. Ustalenie jasnych reguł odnośnie do kaucji oraz opłat notarialnych w ramach umowy najmu instytucjonalnego stanowi o jej klarowności i przewidywalności, co jest ważne dla obu stron transakcji.

Najem instytucjonalny eksmisja – procedura uproszczona

W najmie instytucjonalnym, gdy umowa najmu się zakończyła lub została wypowiedziana przez właściciela, a najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, właściciel ma możliwość skorzystania z uproszczonej procedury eksmisji. Proces rozpoczyna się od wysłania przez wynajmującego do najemcy oficjalnego pisma, w którym zawarte jest żądanie opuszczenia lokalu w wyraźnie określonym terminie, nie krótszym jednak niż 14 dni od dnia jego doręczenia.

Jeśli najemca nie stosuje się do tego żądania i nadal okupuje lokal, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy aktowi notarialnemu. Po uzyskaniu zgody sądu, właściciel ma prawo zwrócić się do komornika, który rozpoczyna procedurę egzekucyjną. Ta ścieżka pozwala na szybsze i mniej skomplikowane rozwiązanie problemu z niechcianymi najemcami w porównaniu do standardowych procedur eksmisji.

Na czym polega najem instytucjonalny z dojściem do własności?

Najem instytucjonalny z dojściem do własności różni się od standardowego najmu instytucjonalnego kilkoma elementami, które kierują go bardziej na korzyść najemcy zainteresowanego długoterminowym zabezpieczeniem mieszkalnym. Główną różnicą jest opcja, która umożliwia najemcy przejęcie prawa własności lokalu po określonym czasie regularnego wynajmowania. W tradycyjnym najmie instytucjonalnym, najemca używa nieruchomości wyłącznie do celów mieszkaniowych na określony czas, bez perspektywy uzyskania tytułu własności.

W modelu z dojściem do własności, część opłacanych czynszów może być traktowana jako wkład w ostateczne przejęcie nieruchomości, co jest atrakcyjne dla osób szukających stabilizacji i inwestycji długoterminowej. Dodatkowo, najem instytucjonalny z dojściem do własności często obejmuje bardziej elastyczne warunki dotyczące personalizacji i adaptacji nieruchomości, co nie jest typowe dla standardowego najmu instytucjonalnego, gdzie najemca musi stosować się do rygorystycznych ograniczeń dotyczących zmian w lokalu.

Te różnice sprawiają, że najem z dojściem do własności jest bardziej przystosowany do potrzeb najemców planujących długotrwałe zamieszkanie i inwestowanie w przyszłość, oferując jednocześnie potencjał na zwiększenie wartości nieruchomości przez zaangażowanie najemcy.

Najem instytucjonalny a najem okazjonalny – główne różnice

Najem instytucjonalny oraz najem okazjonalny to dwie formy umów najmu, które są regulowane przez różne przepisy i służą różnym celom. Główna różnica między nimi wynika z charakteru i zabezpieczeń prawnych dla wynajmującego i najemcy.

• Najem instytucjonalny, zgodnie z ustawą, jest umową zawieraną przez osoby lub jednostki prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Jest to forma najmu bardziej formalna i skierowana głównie na ochronę interesów wynajmującego, umożliwiając stosowanie procedur uproszczonych w przypadku egzekucji zobowiązań najemcy, takich jak eksmisja.
• Najem okazjonalny, w przeciwieństwie do najmu instytucjonalnego, skupia się bardziej na ochronie wynajmującego przed ryzykiem, że najemca nie opuści lokalu po zakończeniu umowy. Wymaga od najemcy przedstawienia tzw. deklaracji o zamiarze nabycia innego lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu, co zabezpiecza wynajmującego przed długotrwałymi problemami z eksmisją.

Podczas gdy najem instytucjonalny jest regulowany przez przepisy o ochronie praw lokatorów i przewiduje możliwość dokonania w umowie klauzuli notarialnej, najem okazjonalny zapewnia dodatkowe bezpieczeństwo przez wymóg podania przez najemcę adresu zamieszkania na czas po zakończeniu najmu. Różnice te sprawiają, że każda z form najmu lepiej odpowiada innym potrzebom i sytuacjom, dając wynajmującym i najemcom odpowiednie narzędzia do zarządzania relacjami najmu.

Znajdź swoje miejsce z liderem nieruchomości premium w Warszawie

Rozważając opcje najmu instytucjonalnego lub jakikolwiek inny rodzaj transakcji na rynku nieruchomości, warto skorzystać z usług doświadczonego partnera. Jesteśmy liderem w sprzedaży, zakupie oraz zarządzaniu nieruchomościami premium w Warszawie. Nasza oferta obejmuje szeroki zakres usług, od wynajmu apartamentów i domów, przez ich sprzedaż, aż po kompleksową pomoc w kwestiach prawnych związanych z nieruchomościami. Zapewniamy profesjonalne doradztwo i wsparcie na każdym etapie transakcji. Skontaktuj się z nami, by dowiedzieć się więcej o tym, jak możemy pomóc Ci znaleźć idealne miejsce lub zainwestować w przyszłość.

Małycha Agency – Podpisujemy się pod tym, co robimy

Z pasji do nieruchomości i doświadczenia w finansach oferujemy pełne wsparcie: od wyboru wymarzonego domu, przez zakup nieruchomości inwestycyjnych i organizację finansowania, po zarządzanie wynajmem. Dostarczamy analizy, doradzamy i dbamy o każdy szczegół, by Twoje cele na rynku nieruchomości stały się rzeczywistością.

Twoje potrzeby. Nasza misja. Rezultaty, które wyprzedzają oczekiwania.