Pierwszy kwartał 2026 na rynku mieszkaniowym
Popyt mocniejszy niż się wydawało, oferta po raz pierwszy od dziewięciu kwartałów w odwrocie, a kredyty hipoteczne biją kolejne rekordy
Pierwszy kwartał zamknął się obrazem, który jeszcze trzy miesiące temu wydawał się trudny do uzasadnienia. Po stronie deweloperskiej mieliśmy bardzo ostrożne podejście do wprowadzeń, najsłabszy kwartał pod tym względem od trzech lat. Po stronie popytu – odbicie sprzedaży, pierwszy od dziewięciu kwartałów spadek oferty na siedmiu największych rynkach i rekordowy zryw na rynku kredytów hipotecznych. Do tego rosnące ceny w czterech z siedmiu miast, powolne ożywienie rynku wtórnego i wojna na Bliskim Wschodzie w tle, która zaczyna pchać inflację i WIBOR w górę.
Q1 2026 to nie jest „rozgrzany” rynek, ale to też nie jest rynek, który stoi w miejscu. To rynek, który w trzy miesiące zmienił narrację z „nadpodaż i czekanie na obniżki” na „kupować trzeba teraz, zanim drożej”.
Trzy odsłony popytu: styczeń, luty, marzec
Pierwszy kwartał nie był jednolity. Każdy z trzech miesięcy opowiedział własny fragment historii i dopiero łącznie układają się w spójną opowieść.
Styczeń przyniósł sezonowe schłodzenie po rekordowym IV kwartale 2025. Wstępny odczyt sprzedaży to 3,8 tys. mieszkań, ostatecznie po korekcie około 3,6 tys. lokali – spadek o 27% miesiąc do miesiąca. Łatwo było to odebrać jako sygnał ostrzegawczy. Tymczasem już wtedy widać było, że to złudzenie skali: w ujęciu rok do roku styczniowa sprzedaż była o 29% wyższa niż w styczniu 2025. Innymi słowy – styczeń był słabszy od rekordowego grudnia, ale wyraźnie lepszy od początku poprzedniego roku.
Luty potwierdził, że styczniowe wyhamowanie było oddechem, a nie zwrotem. Sprzedaż odbiła do 4,3 tys. mieszkań (wstępnie), nowe wprowadzenia spadły do zaledwie 1,5 tys. lokali. Pierwszy raz od roku oferta na siedmiu największych rynkach zeszła poniżej 60 tys. mieszkań. To wtedy zaczęła się formować nowa narracja – że redukcja oferty to nie jest jednorazowa anomalia, lecz początek trendu.
Marzec tę narrację domknął i to w sposób, który zaskoczył nawet optymistów. Sprzedaż sięgnęła 5,1 tys. mieszkań – o 19% więcej niż w lutym i aż o 40% więcej rok do roku. Drugi z rzędu miesiąc, w którym sprzedaż wyraźnie przewyższyła nowe wprowadzenia. Drugi z rzędu spadek oferty – tym razem do 58,9 tys. lokali. Tu zaskoczyło najmocniej to, że marzec był miesiącem, w którym do gospodarki zaczęły wchodzić negatywne efekty wojny na Bliskim Wschodzie. Inflacja CPI poszła w górę, WIBOR 6M w górę – logika podpowiadała ochłodzenie popytu. Wydarzyło się dokładnie odwrotnie.
Suma trzech miesięcy daje 12,7 tys. mieszkań sprzedanych w Q1 2026 na siedmiu największych rynkach. To wynik o 6% niższy niż w rekordowym IV kwartale 2025, ale aż o 31% wyższy niż w pierwszym kwartale roku poprzedniego. Średnia miesięczna sprzedaż w Q1 to około 4,3 tys. mieszkań – to się spokojnie kwalifikuje jako jeden z mocniejszych pierwszych kwartałów w historii rynku.
Boom kredytowy
Jeśli patrzeć tylko na rynek pierwotny, można odnieść wrażenie, że popyt po prostu „się obronił” mimo pogorszenia tła makro. Ale prawdziwa skala odbicia popytowego widoczna jest dopiero, gdy spojrzeć w dane BIK.
W pierwszym kwartale 2026 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 144 tys. osób. To o 47% więcej niż w tym samym okresie 2025 roku i aż o 83% więcej niż w 2024. Według prognoz w Q1 udzielono około 70 tys. kredytów o łącznej wartości 31 mld zł, z czego ponad połowa (56%) trafiła do siedmiu największych aglomeracji. Średnia wnioskowana kwota kredytu osiągnęła rekordowe 506 tys. zł.
Za tym zrywem stoją dwa czynniki, które działały w przeciwnych kierunkach. Z jednej strony – pozytywne fundamenty: kontynuacja cyklu obniżek stóp procentowych NBP (stopa referencyjna w marcu na poziomie 3,75%) oraz dynamiczny wzrost wynagrodzeń (8–10% rok do roku). To realnie podniosło zdolność kredytową. Z drugiej strony – niepokój: konflikt na Bliskim Wschodzie, rosnące ceny surowców, obawy przed powrotem inflacji i ewentualnymi podwyżkami stóp. Ten splot przyspieszył decyzje zakupowe. Kupujący nie czekali, bo bali się, że potem będzie drożej i trudniej.
Bardzo ciekawe są też proporcje. Mniej więcej 30% kredytów liczbowo i 25% wartościowo to refinansowanie istniejących zobowiązań – co pokazuje, że Polacy nie tylko kupują, ale też agresywnie optymalizują koszt obecnego długu mieszkaniowego, korzystając z niższych stóp. Spośród kredytów na zakup nieruchomości 45% trafiło na rynek wtórny, a 40% na pierwotny – co oznacza, że w skali makro wtórny w Q1 finansowo „wygrał” z pierwotnym, mimo że narracja medialna kręci się głównie wokół rynku deweloperskiego.
Z perspektywy interpretacji rynku to jest moim zdaniem kluczowy kontekst: marcowe odbicie sprzedaży o 40% r/r to nie była nagła moda, lecz logiczna konsekwencja boomu kredytowego, który zaczął się jeszcze przed danymi sprzedażowymi i karmił się jednoczesną poprawą zdolności i wzrostem niepokoju.
Podaż deweloperska – paradoks Q1
Po stronie podażowej Q1 2026 wygląda dokładnie odwrotnie do popytu. Tu deweloperzy byli wyraźnie ostrożni. W ciągu trzech miesięcy do sprzedaży na siedmiu największych rynkach wprowadzono 8,8 tys. mieszkań – najgorszy wynik kwartalny od trzech lat. To spadek o 23% kwartał do kwartału i aż o 29% rok do roku.
Skala ograniczenia jest bardzo nierównomierna. Najmocniej ucięli wprowadzenia deweloperzy we Wrocławiu (-48% r/r) i Katowicach (-44%). Spore redukcje w Łodzi (-35%) i Poznaniu (-33%). W Warszawie -24%, w Krakowie -19%. Trójmiasto utrzymało nową podaż na najbardziej stabilnym poziomie (-11%).
I tu robi się ciekawie, bo ten ostrożny start kwartału w połączeniu z odbiciem sprzedaży uruchomił mechanizm, którego nie widzieliśmy od dziewięciu kwartałów. Oferta deweloperów na siedmiu największych rynkach skurczyła się o 5% wobec końca 2025 i wyniosła 58,9 tys. mieszkań. Od stycznia (67,8 tys.) do marca (58,9 tys.) z rynku „znikło” blisko 9 tys. mieszkań w ofercie. To nie jest jeszcze sygnał deficytu – jeśli doliczyć aglomeracje, mamy nadal niemal 74,6 tys. lokali do wyboru – ale kierunek jest bardzo jednoznaczny.
Trzeba do tego dorzucić jeszcze jeden element: pula mieszkań w rezerwacji utrzymuje się powyżej 6 tys. lokali i delikatnie rośnie. To dwustronny sygnał. Z jednej strony pokazuje realne zainteresowanie zakupem – ktoś, kto rezerwuje mieszkanie, jest już w procesie decyzyjnym. Z drugiej strony jest dowodem rosnącego niepokoju, bo rezerwacja to forma „zatrzymania” decyzji w chwili niepewności. Innymi słowy – kupujący chcą kupować, ale w warunkach niepewności wolą dać sobie kilka tygodni na ostateczne potwierdzenie.
/ wykres porównujący ceny pierwotne vs wtórne, koniec Q1 2026 W pierwszym kwartale 2026 roku rynek pierwotny i wtórny rozjechały się cenowo wyraźniej niż w którymkolwiek z poprzednich kwartałów. Dynamika ofertowa na rynku pierwotnym wyniosła +6,4% r/r, na wtórnym tylko 2%.
Rynek wtórny budzi się – wolniej, ale wyraźnie
W naszych dotychczasowych miesięcznych analizach skupialiśmy się na rynku pierwotnym. Ale jeśli patrzeć szerzej, Q1 2026 to też moment, w którym wyraźnie zaczął się reaktywować rynek wtórny – choć po zupełnie innym scenariuszu niż pierwotny.
Na koniec marca pula aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań z drugiej ręki na siedmiu największych rynkach wyniosła 41,6 tys. lokali, czyli o 3% więcej niż na początku stycznia. To umiarkowane, ale realne ożywienie podaży. Tempo wzrostu różni się jednak istotnie między miastami: Trójmiasto i Poznań pokazały +6%, Warszawa +4%, Łódź i Wrocław +3%, Kraków +2%, a Katowice jako jedyne miały lekki spadek liczby ofert (-1%).
Jeszcze ciekawiej wygląda strona popytowa. W ujęciu rocznym największy wzrost liczby zapytań na rynku wtórnym zanotowały Poznań (+16%) oraz Wrocław (+11%). Po drugiej stronie skali – Kraków (-5%) i Katowice (-4%) z wyraźnymi spadkami. To w sposób bardzo wyraźny pokrywa się z mapą siły rynku pierwotnego, którą widzieliśmy w naszych miesięcznych analizach: te same miasta, które najmocniej domykały sprzedaż deweloperską, równolegle najmocniej dociągały popyt na rynek wtórny.
Ważny kontekst dla zrozumienia, dlaczego rynek wtórny w ogóle zaczął się reaktywować, podały dane z badania Otodom z marca 2026 roku: 59% respondentów spodziewa się dalszego wzrostu cen mieszkań, a wśród osób aktywnie poszukujących nieruchomości odsetek ten sięga 62%. To jest fundament całego pierwszego kwartału. Ludzie nie kupują dziś dlatego, że jest tanio. Wniosek nasuwa się prosty, ludzie kupują, bo boją się, że jutro będzie drożej.
Ceny – pierwotny przyspiesza, wtórny dopiero rozważa
Najwyraźniejszą strukturalną zmianą Q1 2026 jest rozjeżdżanie się dynamiki cenowej między rynkami.
Rynek pierwotny: średnie stawki ofertowe wzrosły w Q1 o 1,6% kwartał do kwartału i o 6,4% rok do roku. To dynamika niemal dwukrotnie wyższa od bieżącej inflacji. Mapa wzrostów się rozszerza miesiąc po miesiącu – co w naszych analizach śledziliśmy w czasie rzeczywistym: w styczniu liderami rocznymi były Warszawa i Trójmiasto, w lutym dołączył Poznań, w marcu Wrocław. Czyli z dwóch miast w styczniu zrobiły się w marcu cztery. Niekwestionowanym liderem pozostaje Trójmiasto z dynamiką roczną sięgającą 18% – z tym jednak ważnym zastrzeżeniem, że duża część tego wzrostu wynika z miksu produktowego (do oferty trafiały lokale z górnej półki cenowej), a nie z jednolitej presji wzrostowej w całym mieście.
Rynek wtórny: średni roczny wzrost około 2%, czyli poniżej inflacji. W praktyce to realna stabilizacja, a w ujęciu inflacyjnym lekka korekta wartości nieruchomości. Tu też są jednak wyjątki: Trójmiasto +5,2%, Poznań +4,9%, na drugim biegunie Wrocław (+0,3%) oraz Łódź i Katowice z dynamiką bliską zeru.
Ta luka cenowa między rynkami nie jest przypadkowa. Rynek pierwotny reaguje pierwszy, bo deweloperzy aktywnie zarządzają cenami nowych projektów i mogą szybciej testować nowe pułapy. Rynek wtórny działa wolniej, bo ceny są zależne od indywidualnych decyzji sprzedających, którzy częściej kotwiczą się przy poprzednich transakcjach z okolicy. To oznacza, że jeśli presja cenowa się utrzyma, w drugim kwartale powinniśmy zobaczyć dogonienie się dynamiki wtórnej z pierwotną – co historycznie zwykle następowało z opóźnieniem 1–2 kwartałów.
/ wykres dynamiki cen w poszczególnych miastach Trójmiasto pozostaje absolutnym liderem wzrostów rocznych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Po drugiej stronie skali Wrocław, Łódź i Katowice z dynamiką wtórną bliską zeru.
Wnioski po Q1 2026 – co to wszystko znaczy i czego można się spodziewać w Q2
Nasze wnioski po pierwszym kwartale są następujące:
- Po pierwsze, popyt okazał się mocniejszy, niż wszyscy zakładali na początku roku. 12,7 tys. sprzedanych mieszkań w Q1, +31% rok do roku, 144 tys. wnioskodawców kredytowych, 70 tys. udzielonych kredytów o łącznej wartości 31 mld zł. To są liczby, które nie mówią o ożywieniu – to są liczby boom-owe. Z bardzo ważnym zastrzeżeniem: ten boom napędzany jest nie radością, tylko niepokojem. Lęk przed wzrostem cen, lęk przed powrotem inflacji, lęk przed pogorszeniem dostępności kredytowej. To inny rodzaj boomu niż w 2021 czy 2023 roku.
- Po drugie, podaż deweloperska po raz pierwszy od dziewięciu kwartałów realnie się skurczyła. I to nie marginalnie – z 67,8 tys. w styczniu do 58,9 tys. w marcu, czyli o blisko 9 tys. mieszkań. Najgorszy kwartał wprowadzeń od trzech lat (-29% r/r) w połączeniu z rekordowym popytem dał efekt, którego rynek nie widział od dawna. To jeszcze nie deficyt, ale wyraźny zwrot kierunkowy.
- Po trzecie, ceny zaczęły reagować i to mocniej niż się tego spodziewałem na początku roku. 6,4% r/r na rynku pierwotnym, niemal dwukrotnie powyżej inflacji. Cztery z siedmiu miast w marcu zanotowały wzrosty cen. Trójmiasto z dynamiką 18% (z zastrzeżeniem o miksie produktowym), ale też Warszawa, Wrocław i Poznań w trendzie wzrostowym. Teza, że przed nami okres redukcji stawek, została w Q1 jednoznacznie zweryfikowana negatywnie.
- Po czwarte, rynek wtórny budzi się z opóźnieniem, ale w tym samym kierunku. Wzrost podaży, wyraźny wzrost popytu w Poznaniu i Wrocławiu, stabilne ceny z lokalnymi wyjątkami. Jeśli boom kredytowy się utrzyma, w Q2 powinniśmy zobaczyć, jak rynek wtórny dogania pierwotny pod względem dynamiki cenowej – z opóźnieniem typowym dla tego segmentu.
- Po piąte, mapa rynku stała się bardziej zróżnicowana niż kiedykolwiek w ostatnich latach. Warszawa jako rynek, który zaczyna przypominać sytuację sprzedającego (rekordowa sprzedaż, rosnące ceny, krótki czas wyprzedaży). Wrocław z błyskawicznym awansem do top-3 najsilniejszych rynków. Łódź z solidną chłonnością. Trójmiasto cenowo najbardziej dynamiczne. Po drugiej stronie – Kraków z utrzymującą się nadpodażą i Katowice w stanie strukturalnej nadwyżki oferty. Poznań rozkraczony pomiędzy mocnym popytem na wtórnym a większą ostrożnością na pierwotnym.
- Po szóste i być może najważniejsze, Q1 mógł być ostatnim kwartałem „starej normalności”, w którym makro jeszcze nie zdążyło realnie uderzyć w rynek mieszkaniowy. Wzrost inflacji CPI i WIBOR-u zaczął się w marcu, ale efekty pracują w danych z 4–8 tygodniowym opóźnieniem. Kwiecień i maj pokażą, czy popyt utrzyma się na poziomie 4,5–5 tys. mieszkań miesięcznie (co oznaczałoby trwałą zmianę charakteru rynku napędzanego lękiem przed wzrostem cen), czy też nastąpi realna korekta popytowa, gdy do kupujących dotrze realne pogorszenie zdolności kredytowej.
Q1 2026 zostawia nas z rynkiem, który w trzy miesiące przeszedł z fazy „czekania na obniżki” do fazy „kupować, zanim drożej”. To rynek mocniejszy, niż się wydawało w styczniu, ale też rynek, którego siła nie wynika z optymizmu, tylko z niepokoju. To moim zdaniem najbardziej istotny niuans, bez którego nie da się dobrze odczytać kolejnych miesięcy. Boom napędzany lękiem ma zupełnie inną dynamikę niż boom napędzany ekscytacją – jest szybszy, bardziej selektywny, ale też bardziej kruchy w razie zmiany sentymentu.
Drugi kwartał rozstrzygnie, czy deweloperzy mieli rację mówiąc na początku roku, że może to być rekordowy rok w sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym.
/ FORMULARZ KONTAKTOWY
Chcesz sprzedać, kupić lub wynająć nieruchomość?
Wypełnij formularz i zobacz, jak możemy Ci pomóc.
WYBIERZ TEMAT WIADOMOŚCI
Zarząd Małycha Agency czyli Dawid i Olga Małycha na Impact 2026: „Warto być ambasadorem Polski"
